برای اجاره ملک آموزشی — یا اجاره ملکی با کاربری مسکونی برای فعالیت آموزشی — دو پرسش همیشه مطرح است: آیا پایانکار اداری لازم است؟ و آیا مفاصاحساب تأمین اجتماعی موجر باید گرفته شود؟ رأی وحدت رویه ردیف ۱۱۴ کانون سردفتران به هر دو پاسخ روشنی داده است.
پرسش اول: پایانکار اداری لازم نیست
تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده است قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها، گواهی پایان ساختمان صادرشده توسط شهرداری را ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
کلمه کلیدی در این تبصره «معامله قطعی» است. رأی وحدت رویه ردیف ۱۱۴ کانون سردفتران و دفتریاران، با تکیه بر همین قید نتیجه گرفته است که چون قانونگذار این تکلیف را به معاملات قطعی محدود کرده و نامی از اجاره — که صرفاً واگذاری منافع است — نبرده، این تکلیف به قراردادهای اجاره تسری پیدا نمیکند.
بنابراین برای تنظیم سند اجاره، سردفتر تکلیفی به مطالبه گواهی پایانکار ندارد و مغایرت کاربری فعلی ملک با هدف اجاره، مانعی برای تنظیم سند اجاره محسوب نمیشود. متن کامل رأی در اجاره ملک مسکونی برای آموزشگاه یا مدرسه در محضرچی منتشر شده است.
این رأی فقط تکلیف سردفتر در زمان تنظیم سند را روشن میکند. مستأجر همچنان مکلف است برای استفاده آموزشی یا اداری از ملک مسکونی، مجوزهای لازم را از شهرداری و سایر مراجع ذیصلاح اخذ کند؛ در غیر این صورت ممکن است با جریمه یا پلمب محل فعالیت مواجه شود.
پرسش دوم: مفاصاحساب تأمین اجتماعی الزامی است
پاسخ رأی وحدت رویه به این پرسش کاملاً مثبت است. مبنای این الزام، ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی است و نتیجه عملی آن برای مستأجر بسیار مهم است: در صورت عدم دریافت مفاصاحساب، مسئولیت تضامنی نسبت به بدهیهای موجر مطرح میشود.
به بیان ساده، مستأجری که بدون مفاصاحساب تأمین اجتماعی قرارداد میبندد، ممکن است در برابر بدهی بیمهای مالک مسئول شناخته شود. این خطری است که بسیاری از آن بیخبرند.
جایگاه این موضوع در قانون الزام
ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان تأمین اجتماعی را مکلف کرده است با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام آنی میزان بدهی شخص واگذارکننده ملک در خصوص ملک مورد معامله — موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی — اقدام نماید تا از طریق دفاتر اسناد رسمی وصول شود.
همان ماده افزوده است: در غیر این صورت سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید و در این فرض، منتقلالیه و سردفتر هیچ مسئولیتی در قبال این بدهی ندارند؛ هرچند این امر مانع مراجعه سازمان تأمین اجتماعی به انتقالدهنده ملک نیست. شرح کامل در بدهی تأمین اجتماعی ملک.
قالب اختصاصی در سامانه
سامانه برای این حوزه قالبهای جداگانهای دارد: در دسته اجاره، «اجاره ملک آموزشی» و در دسته فروش، «فروش ملک آموزشی». انتخاب قالب درست در گام اول اهمیت دارد، چون اقلام اطلاعاتی و شروط هر قالب متفاوت است. تحلیل قالب فروش را در نمونه قرارداد یکسان فروش ملک آموزشی بررسی کردهایم.
نکات و اشتباهات رایج
- خلط تکلیف سردفتر با تکلیف مستأجر. نبود الزام به پایانکار برای تنظیم سند، به معنای نبود نیاز به مجوز فعالیت نیست.
- چشمپوشی از مفاصاحساب تأمین اجتماعی. پیامد آن میتواند مسئولیت تضامنی مستأجر باشد.
- موکول کردن اخذ مجوز به بعد از اجاره. پیش از امضا، امکان اخذ مجوز فعالیت در آن ملک را بررسی کنید.
- انتخاب قالب نادرست. قالب اجاره ملک آموزشی اقلام اطلاعاتی خاص خود را دارد.
- غفلت از مدت اجاره. اجاره بیش از دو سال طبق ماده ۱ قانون مشمول ثبت اجباری است.
مدارک لازم برای اجاره با کاربری آموزشی
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای موجر، مستأجر و هر دو شاهد الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
اصل سند مالکیت حدنگار |
به همراه شناسه یکتای سند. |
| ۴ |
مفاصاحساب تأمین اجتماعی موجر |
موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی؛ عدم اخذ آن میتواند مسئولیت تضامنی برای مستأجر ایجاد کند. |
| ۵ |
مجوز فعالیت آموزشی |
از وزارت آموزش و پرورش یا سایر مراجع ذیصلاح، حسب مورد. |
| ۶ |
استعلام امکان فعالیت از شهرداری |
برای استفاده آموزشی از ملک با کاربری مسکونی، پیش از امضا بررسی شود. |
| ۷ |
کد ملی و تاریخ تولد طرفین و شاهدان |
برای دریافت کد تأییدیه در هر مرحله. |
| ۸ |
مدارک شخص حقوقی |
در صورتی که مستأجر مؤسسه یا شرکت باشد: شناسه ملی، روزنامه رسمی و مدرک سمت نماینده. |
جمعبندی
پاسخ کوتاه به دو پرسش اصلی: پایانکار اداری برای تنظیم سند اجاره لازم نیست، اما مفاصاحساب تأمین اجتماعی لازم است. و یک هشدار که نباید از قلم بیفتد: نبود الزام به پایانکار در دفترخانه، شما را از اخذ مجوز فعالیت از شهرداری بینیاز نمیکند. پیش از امضای قرارداد، امکان فعالیت آموزشی در آن ملک را جداگانه بررسی کنید.
