نحوه استرداد وجه از حساب امانی در صورت فسخ، اقاله یا عدم تایید سردفتر

۱. پایان کابوس استرداد وجه در معاملات ملکی

تصور کنید ملکی را پسندیده‌اید، مبایعه‌نامه نوشته شده و شما مبلغی را مستقیماً به کارت فروشنده واریز کرده‌اید. فردای آن روز متوجه می‌شوید ملک مشکل حقوقی دارد یا خود فروشنده از فروش پشیمان می‌شود. در سیستم سنتی، بازگرداندن این پول کاملاً به انصاف فروشنده بستگی داشت و در صورت امتناع وی، خریدار چاره‌ای جز شکایت برای «استرداد ثمن» نداشت.

اما سیستم حساب امانی (Escrow) این معادله را تغییر داده است. از آنجا که پول پیش از نهایی شدن کامل معامله، در یک حساب واسط بانکی مسدود (فریز) می‌شود و به دست فروشنده نمی‌رسد، در صورت بروز هرگونه مشکل یا لغو قرارداد، سامانه می‌تواند بدون نیاز به حکم دادگاه، وجه مسدودشده را مستقیماً به حساب خریدار عودت دهد.

۲. استرداد وجه در سناریوی اول: اقاله (تفاسخ یا برهم زدن توافقی)

«اقاله» زمانی رخ می‌دهد که خریدار و فروشنده، هر دو با رضایت کامل تصمیم می‌گیرند معامله را برهم بزنند. در قراردادهای یکسان، این فرآیند به صورت کاملاً الکترونیکی انجام می‌شود.

اگر طرفین پیش از مراجعه به دفترخانه و تایید نهایی سردفتر، در سامانه درخواست اقاله را ثبت و با امضای الکترونیک (OTP) آن را تایید کنند، سیستم بلافاصله قرارداد را باطل می‌کند. از آنجایی که پول هنوز در حساب امانی محفوظ است، سامانه دستور آزادسازی وجه را صادر کرده و مبلغ پیش‌پرداخت را عیناً به شماره شبای (IBAN) خریدار که در سامانه ثبت شده است، بازمی‌گرداند.

۳. استرداد وجه در سناریوی دوم: فسخ یک‌طرفه یا سیستمی

گاهی اوقات قرارداد به صورت یک‌طرفه یا توسط خود سیستم لغو می‌شود. رایج‌ترین حالت زمانی است که خریدار پول را به حساب امانی واریز می‌کند، اما یکی از طرفین (یا شهود) در مهلت قانونی یک‌ساعته، قرارداد را به صورت الکترونیک امضا نمی‌کند یا در ویدئوی زنده‌سنجی رد می‌شود.

در این حالت، سامانه قرارداد را «منفسخ» (باطل‌شده به صورت خودکار) تلقی می‌کند. با انقضای مهلت امضا، سیستم بانکی به صورت هوشمند دستور عودت وجه را دریافت کرده و کل مبلغ را به حساب خریدار برمی‌گرداند تا هیچ پولی در فضای بلاتکلیفی باقی نماند.

برخورداری از این مکانیزم‌های بازدارنده و محافظتی، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که از ابتدای کار، فرآیند تنظیم پیش‌نویس قرارداد خود را در یک بستر امن و متصل به درگاه‌های حاکمیتی آغاز کنید:

۴. استرداد وجه در سناریوی سوم: عدم تایید توسط سردفتر

مرحله نهایی هر قرارداد یکسان، حضور در دفتر اسناد رسمی است. اما اگر در این مرحله سردفتر متوجه یک مانع حقوقی شود چه اتفاقی می‌افتد؟

به عنوان مثال، ممکن است فروشنده نتواند مفاصا حساب مالیاتی یا شهرداری را در موعد مقرر ارائه دهد، یا سردفتر در بررسی نهایی متوجه دستور بازداشت جدیدی از سوی مقام قضایی روی ملک شود. در این شرایط، سردفتر از تایید نهایی معامله (رفع محدودیت سند) امتناع می‌ورزد. با ثبت «عدم تایید» یا انقضای مهلت شش‌ماهه حضور در محضر، قرارداد به صورت سیستمی منفسخ می‌شود. در اینجا نیز از آنجا که انتقال قطعی صورت نگرفته، اگر توافق شده باشد که مبالغ تا زمان تایید سردفتر در حساب امانی بماند، وجه مستقیماً به خریدار مسترد خواهد شد.

۵. تکلیف کمیسیون مشاور املاک و جرایم (وجه التزام) در زمان استرداد

یک نکته حقوقی و مالی بسیار مهم در زمان استرداد وجه وجود دارد که باید به آن توجه کنید: بازگشت پول به معنای نادیده گرفتن تخلفات نیست.

• کسر وجه التزام: اگر قرارداد به دلیل تخلف خریدار (مثلاً عدم پرداخت اقساط بعدی) توسط فروشنده فسخ شود، سامانه پیش از استرداد وجه، مبلغ جریمه قراردادی (وجه التزام) را از پولی که در حساب امانی است کسر کرده و به فروشنده می‌دهد و تنها مابقی آن را به خریدار مسترد می‌کند.
• تکلیف کمیسیون: اگر معامله به صورت قانونی و با امضای طرفین در سامانه ثبت شده باشد، حق‌الزحمه مشاور املاک محقق شده است. در صورت اقاله (فسخ توافقی) در روزهای بعد، کمیسیون کسرشده و به حساب آژانس املاک واریز شده است و طرفین نمی‌توانند وجه کمیسیون را از مشاور املاک پس بگیرند، زیرا او کار خود را به درستی انجام داده است.

۶. نتیجه‌گیری؛ حسابی که دغدغه‌ها را صفر می‌کند

سیستم حساب امانی در قراردادهای یکسان، به معنای واقعی کلمه نقش یک «امینِ دیجیتال» را بازی می‌کند. این حساب تضمین می‌کند که تا زمان رفع تمام موانع حقوقی و رسیدن به توافق قطعی، سرمایه خریدار در امن‌ترین نقطه ممکن (بانک مرکزی) نگهداری شود و در صورت بروز هرگونه بن‌بست، بدون اتلاف وقت و نیاز به وکیل، به صاحب اصلی‌اش بازگردد. این تکنولوژی، بزرگ‌ترین گام در جهت ایمن‌سازی بازار مسکن ایران است.