ثبت قرارداد از خارج کشور در نظام جدید شدنی است، اما یک پیشنیاز غیرقابل جایگزین دارد: خط همراه ایرانی فعال به نام خود شخص. چون احراز هویت و اعلام رضایت از مسیر سامانه ثنا و کد پیامکی انجام میشود، بدون این خط، هیچیک از مراحل پیش نمیرود.
سه پیشنیاز که باید پیش از سفر یا معامله فراهم شود
- حساب فعال ثنا. تبصره ۱ ماده ۱۰ قانون الزام، درج ادعا در سامانه را منوط به احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه کرده و در فرآیند ثبت قرارداد نیز همین مسیر جاری است.
- خط همراه ایرانی به نام خود شخص. با امکان دریافت پیامک در رومینگ.
- دسترسی پایدار به اینترنت و دستگاه دارای دوربین. برای مرحله احراز هویت تصویری.
اگر خط شما به نام شخص دیگری است، مسئله یک ایراد هویتی است و با تکرار تلاش حل نمیشود؛ توضیح آن در عدم تطابق شماره همراه در ثنا و شاهکار آمده است.
دو مرحله را از هم جدا کنید
معامله ملکی در نظام جدید دو ایستگاه دارد و فقط یکی از آنها کاملاً از راه دور انجام میشود:
- ثبت قرارداد در سکو: این مرحله غیرحضوری است و از هر نقطهای قابل انجام است. جزئیات در امضای قرارداد از دو شهر مختلف بررسی شده است.
- تنظیم سند رسمی در دفترخانه: ماده ۳ قانون، انعکاس پیشنویس به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی را پیشبینی کرده است. این مرحله یا با حضور شخصی انجام میشود یا با نمایندهای که وکالتنامه دارای اختیار صریح دارد.
برای مقیمان خارج از کشور، معمولترین ترکیب این است: ثبت قرارداد از راه دور توسط خود شخص، و تنظیم سند در دفترخانه توسط وکیل دارای اختیار انتقال.
وکالتنامه تنظیمشده در سفارت یا کنسولگری
اگر امکان حضور ندارید، وکالتنامهای که در نمایندگیهای جمهوری اسلامی ایران در خارج تنظیم میشود، مسیر متعارف شماست. سه نکته را جدی بگیرید:
بررسی اصالت و حدود وکالت — چه شما وکیل بفرستید و چه با وکیل طرف مقابل روبهرو باشید — در بررسی اصالت وکالتنامه و مدارک قضایی شرح داده شده است.
مسائلی که فقط برای مقیمان خارج پیش میآید
- اختلاف ساعت. مهلتهای سامانهای به وقت ایران محاسبه میشود؛ زمان تأیید را با این اختلاف تنظیم کنید.
- قطع شدن رومینگ. پیش از شروع فرآیند، دریافت یک پیامک آزمایشی را امتحان کنید.
- کد پستی در سامانه املاک و اسکان. این تکلیف برای اشخاص مقیم خارج هم برقرار است و باید پیش از معامله بررسی شود.
- پرداخت ثمن. پرداخت باید از مسیر قابل رهگیری انجام شود؛ سازوکار امن آن در حساب امانی در معاملات ملکی آمده است.
اگر ملک ورثهای باشد
یکی از رایجترین موقعیتها برای ایرانیان مقیم خارج، سهمالارث ملکی در ایران است. در این حالت، افزون بر پیشنیازهای بالا، گواهی حصر وراثت و فهرست کامل وراث هم لازم است؛ جزئیات در خرید ملک ورثهای بررسی شده است. تبصره ۳ ماده ۱ قانون نیز بارگذاری آنی این گواهی در سامانه را بر عهده مرجع صادرکننده گذاشته است.
برنامهریزی سههفتهای
تجربه نشان میدهد آمادهسازی از راه دور، حداقل دو تا سه هفته زمان میبرد. یک ترتیب پیشنهادی:
- هفته اول: بررسی وضعیت خط همراه و مالکیت آن، و فعالسازی یا بهروزرسانی حساب ثنا.
- هفته دوم: تهیه وکالتنامه در نمایندگی، در صورت نیاز؛ و بررسی مدارک ملک از راه دور.
- هفته سوم: هماهنگی زمان مشترک با طرف مقابل و انجام ثبت قرارداد.
اگر همه این کارها را به هفته آخر موکول کنید، احتمال اینکه یک مانع کوچک — مانند مغایرت شماره همراه — کل برنامه را عقب بیندازد، بالاست.
نکات و اشتباهات رایج
- واگذاری کامل فرآیند به یکی از بستگان بدون وکالت رسمی. بدون اختیار مکتوب، اقدام او اثر حقوقی ندارد.
- استفاده از خط بستگان برای دریافت کد. تطابق سامانهای اجازه نمیدهد.
- نوشتن وکالتنامه با عبارات کلی. اختیارات باید صریح و متناسب با معامله باشد.
- نادیده گرفتن اختلاف ساعت در مهلتها.
- موکول کردن فعالسازی ثنا به روز معامله. این کار زمان میبرد.
مدارک لازم برای ثبت قرارداد از خارج از کشور
| مدرک |
توضیح |
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
شماره تلفن همراه ایرانی ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد؛ رومینگ باید امکان دریافت پیامک را بدهد. |
| کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| کارت ملی هوشمند |
مبنای احراز هویت و تطبیق اطلاعات با پایگاه ثبت احوال. |
| وکالتنامه تنظیمشده در نمایندگی خارج از کشور |
در صورتی که مرحله دفترخانه با نماینده انجام میشود؛ اختیارات باید صریح باشد. |
| سند مالکیت و شناسه یکتای ملک |
مبنای درج مشخصات ملک در قرارداد. |
| گواهی حصر وراثت |
اگر موضوع معامله، سهمالارث ملکی در ایران است. |
جمعبندی
برای مقیمان خارج از کشور، سختترین بخش معامله نه حقوقی که فنی است: یک خط ایرانی فعال به نام خودتان با امکان دریافت پیامک. آن را چند هفته پیش از معامله فراهم کنید، ثنا را فعال نگه دارید، و برای مرحله دفترخانه از ابتدا تصمیم بگیرید که خودتان میروید یا وکیل میفرستید.
