اقاله (تفاسخ) قرارداد یکسان در سامانه؛ مراحل اجرایی و شرایط بازگشت ثمن معامله

۱. تفاوت مهم اقاله با فسخ قرارداد چیست؟

بسیاری از افراد این دو اصطلاح حقوقی را به جای یکدیگر استفاده می‌کنند، در حالی که تفاوت بنیادین دارند. فسخ یک عمل حقوقی «یک‌طرفه» است؛ یعنی یکی از طرفین به دلیل تخلف طرف مقابل (مثلاً برگشت خوردن چک یا مغایرت کاربری ملک) با استفاده از اختیارات قانونی خود، قرارداد را به تنهایی باطل می‌کند.

اما اقاله (تفاسخ) یک عمل حقوقی «دوطرفه» است. در اینجا هیچ تخلفی رخ نداده، بلکه خریدار و فروشنده با کمال میل و با توافق یکدیگر تصمیم می‌گیرند به قرارداد پایان دهند. از آنجا که این فرآیند بر پایه تراضی (رضایت طرفین) است، نیازی به اثبات در دادگاه، پرداخت جریمه‌های سنگین (وجه التزام) یا دریافت گواهی عدم حضور ندارد.

۲. مراحل اجرایی ثبت اقاله در سامانه قرارداد یکسان

در قانون جدید معاملات مسکن، از آنجا که ثبت اولیه قرارداد باعث ایجاد «محدودیت سیستمی» روی سند در سازمان ثبت می‌شود، پاره کردن نسخه چاپی قرارداد هیچ اثری ندارد و ملک همچنان در سیستم قفل می‌ماند. برای آزاد کردن ملک، باید مراحل زیر در سامانه طی شود:

• ثبت درخواست در سامانه: یکی از طرفین یا مشاور املاک با ورود به پلتفرم مجاز، روی قرارداد مورد نظر کلیک کرده و گزینه «درخواست اقاله قرارداد» را انتخاب می‌کند.
• تایید دوطرفه با امضای الکترونیک: درخواست اقاله به صورت پیامک و اعلان سیستمی برای طرف مقابل ارسال می‌شود. هر دو نفر باید با استفاده از رمز یکبار مصرف (OTP) احراز هویت ثنا، رضایت خود را برای برهم زدن معامله ثبت کنند.
• رفع محدودیت سند: به محض تکمیل امضاها، سامانه قرارداد را منفسخ اعلام کرده و با ارسال دستور به دفتر الکترونیک املاک، قفل سیستمی سند را باز می‌کند تا فروشنده بتواند ملک را به شخص دیگری بفروشد.

برای اطمینان از اینکه در صورت انصراف دوطرفه، ملک شما در پیچ‌وخم‌های اداری و دادگاهی قفل نمی‌شود، استفاده از پلتفرم‌های مجهز به امکان اقاله الکترونیکی یک الزام است:

۳. شرایط استرداد ثمن معامله (بازگشت پول خریدار)

مهم‌ترین دغدغه در زمان اقاله، تعیین تکلیف پولی است که خریدار پرداخت کرده است. سامانه قرارداد یکسان با استفاده از دو مکانیزم، این فرآیند را مدیریت می‌کند:

الف) استرداد از حساب امانی: اگر اقاله پیش از تایید نهایی معامله در دفترخانه صورت گیرد و مبلغ پیش‌پرداخت هنوز در حساب واسط بانکی مسدود باشد، سامانه بلافاصله پس از امضای الکترونیکِ اقاله‌نامه، دستور آزادسازی وجه را صادر کرده و پول بدون کسر هیچ‌گونه جریمه‌ای (چون توافقی بوده) عیناً به حساب خریدار بازمی‌گردد.

ب) استرداد مبالغ واریزشده به فروشنده: اگر خریدار بخش‌هایی از پول را به طور مستقیم به حساب فروشنده واریز کرده باشد، در فرم الکترونیک اقاله، طرفین باید نحوه، زمان‌بندی و شماره حساب مقصد برای بازگرداندن پول توسط فروشنده را مشخص کنند. تا زمانی که تسویه حساب کامل صورت نگیرد و تاییدیه آن در سامانه ثبت نشود، فرآیند اقاله کامل نخواهد شد.

۴. تکلیف حق کمیسیون مشاور املاک در اقاله چیست؟

یکی از اختلافات رایج پس از برهم زدن معامله، درخواست طرفین برای پس گرفتن حق کمیسیون از بنگاه است. از نظر قانون مدنی و قوانین نظام صنفی، به محض اینکه قرارداد به صورت صحیح منعقد شد و امضاهای الکترونیک ثبت گردید، مشاور املاک کار خود را (یعنی رساندن طرفین به توافق و تنظیم سند عادی) به اتمام رسانده و مستحق دریافت حق‌الزحمه است.

بنابراین، اگر خریدار و فروشنده چند روز بعد با میل خود تصمیم به اقاله (تفاسخ) بگیرند، این توافق ثانویه تاثیری بر حق کمیسیون ندارد. پولی که در روز اول به صورت سیستمی و از طریق حساب امانی کسر و به حساب آژانس املاک واریز شده، متعلق به مشاور املاک است و طرفین قانوناً حق استرداد آن را ندارند؛ چرا که اقاله یک قرارداد جدید برای برهم زدن قرارداد قبلی است و تقصیری متوجه واسطه معامله نیست.

۵. نتیجه‌گیری؛ پایانی متمدنانه و شفاف برای یک معامله

اقاله در سامانه‌های نوین ثبتی، نشان‌دهنده انعطاف‌پذیری و قدرت تکنولوژی در مدیریت روابط حقوقی است. شما دیگر نیازی به نوشتن پشت‌نویس‌های مبهم در مبایعه‌نامه یا طرح دعوا در شورای حل اختلاف ندارید. با چند کلیک و ثبت امضای دیجیتال، معامله به صورت قانونی ملغی شده، ملک آزاد می‌گردد و پول به صاحب اصلی‌اش بازمی‌گردد. ثبت معاملات در پلتفرم‌های رسمی، حتی برهم زدن یک قرارداد را نیز به تجربه‌ای امن و بدون تنش تبدیل می‌کند.