نحوه تعیین تکلیف بدهی‌های ملک (شهرداری، دارایی، شارژ و انشعابات) در قراردادهای جدید

۱. مالیات نقل و انتقال؛ اتصال برخط به سازمان امور مالیاتی

مهم‌ترین بدهی دولتی یک ملک، مالیات نقل و انتقال دارایی است. در رویه گذشته، فروشنده باید پس از تنظیم مبایعه‌نامه به صورت حضوری به اداره مالیات مراجعه می‌کرد که پروسه‌ای زمان‌بر و مستعد فساد یا ارائه مفاصاحساب‌های جعلی بود.

در سامانه قرارداد یکسان، این فرآیند کاملاً الکترونیکی شده است. با وارد کردن اطلاعات سند، سامانه مستقیماً و از طریق API به پایگاه داده سازمان امور مالیاتی متصل می‌شود و مبلغ دقیق مالیات را بر اساس «ارزش معاملاتی ملک» محاسبه می‌کند. فروشنده موظف است این مبلغ را از طریق درگاه پرداخت متصل به سامانه تسویه کند. تا زمانی که تاییدیه سیستمیِ پرداخت مالیات دریافت نشود، سردفتر امکان تایید نهایی قرارداد و انتقال قطعی سند را نخواهد داشت.

۲. عوارض شهرداری و پایان‌کار؛ سد محکم در برابر تخلفات

خرید ملکی که دارای بدهی نوسازی، عوارض پسماند یا جریمه تخلفات ساختمانی (کمیسیون ماده ۱۰۰) است، می‌تواند ضررهای جبران‌ناپذیری به خریدار وارد کند.

الزامات سامانه ثبتی جدید، اخذ «مفاصاحساب شهرداری» را به یک پیش‌شرط قطعی تبدیل کرده است. در این مرحله، شهرداری ملک را از نظر تطابق با پروانه ساخت و نداشتن بدهی بررسی می‌کند. اگر فروشنده تغییری غیرمجاز در ملک ایجاد کرده باشد (مثلاً تبدیل پارکینگ به مسکونی)، تا زمانی که جریمه را نپردازد و ملک را به حالت مجاز برنگرداند، مفاصاحساب صادر نمی‌شود و در نتیجه، انتقال سیستمی سند در دفترخانه قفل خواهد ماند.

برای اطمینان از اینکه ملکی کاملاً پاک‌سازی‌شده و بدون هیچ‌گونه بدهی پنهان دولتی و عمومی خریداری می‌کنید، تنظیم قرارداد در پلتفرم‌های متصل به درگاه‌های حاکمیتی امری حیاتی است:

۳. شارژ معوقه ساختمان؛ اعتباربخشی به مدیران مجتمع‌ها

قانون تملک آپارتمان‌ها صراحتاً اعلام می‌کند که دفاتر اسناد رسمی موظفند پیش از تنظیم سند انتقال، گواهی تسویه حساب شارژ ساختمان را از مدیر ساختمان مطالبه کنند. با این حال، در گذشته این قانون به ندرت اجرا می‌شد و خریدار جدید با همسایگانی شاکی و بدهی‌های میلیونی روبرو می‌گردید.

در فرمت «قرارداد یکسان»، فیلد اجباری و مشخصی برای «گواهی تسویه شارژ» تعبیه شده است. فروشنده متعهد است این تاییدیه کتبی را از مدیر ساختمان اخذ کرده و به سردفتر ارائه دهد. اگر ساختمان فاقد مدیر باشد، فروشنده باید با امضای الکترونیک، تعهد کتبی و رسمی بدهد که مسئولیت هرگونه بدهی کشف‌شده در آینده در خصوص مشاعات مستقیماً بر عهده اوست و خریدار حق کسر آن را از مبالغ باقیمانده (یا مطالبه حقوقی) خواهد داشت.

۴. انشعابات (آب، برق، گاز و تلفن) و نقش حساب امانی

بدهی‌های جاری مانند قبوض انشعابات، معمولاً تا روز تحویل فیزیکی ملک (قبض) در حال محاسبه هستند. برای جلوگیری از اختلاف بر سر چند روز کارکرد کنتور، سیستم راهکار هوشمندانه‌ای دارد.

• استعلام برخط قبوض: امکان اتصال سامانه ثبتی به درگاه‌های وزارت نیرو و شرکت گاز برای دریافت آخرین وضعیت بدهی پلاک ثبتی فراهم شده است.
• گروکشی در حساب امانی: در قرارداد یکسان معمولاً شرط می‌شود که مبلغی از ثمن معامله (مثلاً چند میلیون تومان) تا زمان تحویل فیزیکی و ارائه آخرین قبوض تسویه‌شده، در حساب واسط بانکی مسدود بماند. به محض ارائه تاییدیه‌های تسویه انشعابات در روز تحویل کلید، سامانه این مبلغ را به حساب فروشنده آزاد می‌کند.

۵. نتیجه‌گیری؛ پایانی بر انتقال دیون به جای دارایی

سامانه «قرارداد یکسان» با تجمیع استعلامات مالیاتی، شهرداری و حقوقی در یک پنجره واحد، مفهوم «خرید کورکورانه» را از بین برده است. در این سیستم، انتقال مالکیت تنها زمانی رسمیت می‌یابد که ملک از هرگونه دین و بدهی عمومی پاک‌سازی شده باشد. این رویکرد، نه تنها امنیت روانی خریدار را تامین می‌کند، بلکه وصول مطالبات دولتی و عمومی را نیز با اتکا به اهرم «محدودیت سیستمی سند»، به صورت صددرصدی تضمین می‌نماید.