فروش ملک در رهن بانک؛ آیا انتقال ملک وام‌دار با قرارداد یکسان ممکن است؟

۱. خطرات ویرانگر خرید ملک وام‌دار با وکالت‌نامه بلاعزل

در سیستم سنتی، وقتی ملکی در رهن بانک (مثلاً بانک مسکن) بود، دفترخانه اجازه تنظیم سند انتقال را نداشت. بنابراین، خریدار و فروشنده یک مبایعه‌نامه عادی می‌نوشتند و فروشنده یک «وکالت‌نامه بلاعزل» برای فروش ملک (پس از تسویه وام) به خریدار می‌داد.

این روش یک قمار بزرگ بود! طبق قانون، وکالت با فوت یا جنون هر یک از طرفین باطل می‌شود. اگر فروشنده فوت می‌کرد، خریدار با ورثه‌ای روبرو می‌شد که ملک را متعلق به خود می‌دانستند. بدتر از آن، فروشنده می‌توانست با سوءاستفاده از اینکه سند هنوز به نام اوست، ملک را به شخص دیگری نیز بفروشد یا بدهی‌های دیگری به بار آورد که منجر به توقیف ملک توسط طلبکاران شود.

۲. استعلام سیستمی رهن؛ سد اول در قرارداد یکسان

ساختار قرارداد یکسان به گونه‌ای طراحی شده است که هیچ چیز از چشم خریدار پنهان نمی‌ماند. به محض وارد کردن شناسه یکتای سند حدنگار، سامانه وضعیت حقوقی پلاک ثبتی را از سازمان ثبت استعلام می‌کند.

اگر ملک در رهن بانک باشد، سیستم با هشداری صریح اعلام می‌کند که این سند دارای «بازداشت به نفع مرتهن (بانک)» است و قابلیت انتقال به عنوان یک ملک طِلق (آزاد) را ندارد. این شفافیت مانع از آن می‌شود که فروشنده ملک وام‌دار را به عنوان ملکی آزاد به خریدارِ ناآگاه بفروشد. با رویت این هشدار، سامانه دو راهکار کاملاً قانونی را برای پیشبرد معامله به طرفین پیشنهاد می‌دهد.

برای جلوگیری از افتادن در دام معاملات وکالتی و حفظ امنیت سرمایه خود، الزامی است که مسیر انتقال املاک وام‌دار را منحصراً از طریق سامانه‌های متصل به مراجع حاکمیتی طی کنید:

۳. راهکار اول: «فک رهن» هم‌زمان از طریق حساب امانی

امن‌ترین روش برای معامله این املاک، تسویه بدهی بانک (فک رهن) پیش از انتقال سند است. اما در گذشته خریدار می‌ترسید پول را به فروشنده بدهد تا وام را تسویه کند (مبادا فروشنده پول را بردارد و فرار کند).

در سامانه قرارداد یکسان، حساب امانی این مشکل را حل کرده است. خریدار مبلغ معامله را به حساب واسط بانکی واریز می‌کند. سامانه بر اساس استعلام از بانک، دقیقاً معادل مبلغ بدهی باقی‌مانده وام را از حساب امانی برداشت کرده و مستقیماً به حساب تسهیلات بانک واریز می‌کند. به محض تسویه حساب، بانک به صورت الکترونیک نامه «فک رهن» را به سازمان ثبت ارسال می‌کند. محدودیت سند برداشته شده و سپس مابقی پول خریدار از حساب امانی به حساب فروشنده منتقل می‌گردد. کل این فرآیند بدون کوچک‌ترین ریسکی برای طرفین انجام می‌شود.

۴. راهکار دوم: «انتقال تسهیلات» به نام خریدار جدید

گاهی خریدار تمایل دارد وام روی ملک باقی بماند و خودش اقساط آن را ادامه دهد. بر اساس قوانین بانکی، فروش ملکی که در رهن است بدون اجازه بانک (مرتهن) باطل یا غیرنافذ است.

• رضایت‌نامه الکترونیک بانک: در این حالت، سامانه قرارداد یکسان با درگاه‌های بانکی ارتباط برقرار می‌کند. خریدار و فروشنده باید فرآیند قانونی «انتقال مانده بدهی» را در بانک طی کنند.
• تنظیم سند با حفظ رهن: پس از اعتبارسنجی خریدار توسط بانک و تایید انتقال تسهیلات، بانک مجوز سیستمی را صادر می‌کند. در این شرایط، دفتر اسناد رسمی سند قطعی ملک را به نام خریدار جدید صادر می‌کند، اما در سند قید می‌شود که ملک همچنان در رهن بانک است (حفظ حقوق مرتهن).

۵. نتیجه‌گیری؛ پایانِ کابوس معاملات وکالتی

با استقرار قانون الزام به ثبت رسمی و سامانه قرارداد یکسان، دوران استرس‌زای خرید و فروش وکالتیِ املاک وام‌دار به سر آمده است. سیستم هوشمند جدید تضمین می‌کند که خریدار هرگز پولی را در فضای تاریک و نامطمئن پرداخت نکند. چه قصد تسویه بدهی بانکی را داشته باشید و چه بخواهید وام را به نام خود منتقل کنید، زیرساخت‌های یکپارچه بانکی و ثبتی، مسیری روشن، قانونی و غیرقابل‌خدشه را برای انتقال امن دارایی شما فراهم کرده‌اند.