اگر قرارداد یکسان را ثبت کردهاید و پیش از تأیید نهایی در دفترخانه از ادامه معامله منصرف شدهاید، لازم نیست منتظر پایان مهلتها بمانید. انصراف از قرارداد یکسان در این مرحله با درخواست مشترک طرفین در همان سکو و بلااثر کردن قرارداد انجام میشود؛ با این اقدام، محدودیت ثبتی روی ملک برداشته میشود.
بلااثر کردن قرارداد یعنی چه؟
پس از ثبت قرارداد یکسان در سامانه، یک محدودیت روی پلاک ثبتی ملک اعمال میشود تا خریدار پیش از تکمیل تشریفات محضری نتواند معامله تازهای ثبت کند. اگر طرفین در همین بازه — یعنی بعد از پذیرش قرارداد یکسان و قبل از تأیید نهایی — تصمیم بگیرند از ادامه فرآیند منصرف شوند، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مسیر سادهای پیشبینی کرده است: مراجعه به همان پلتفرمی که قرارداد در آن ثبت شده و ثبت درخواست بلااثر نمودن قرارداد.
این مسیر در بخشنامه سال ۱۴۰۵ سازمان ثبت با موضوع قرارداد یکسان تصریح شده و متن کامل آن در بخشنامههای رفع محدودیت و ثبت قراردادهای یکسان قابل مطالعه است.
چرا پاره کردن نسخه چاپی هیچ اثری ندارد
قرارداد یکسان یک سند الکترونیکی ثبتشده در سامانه است. نسخهای که چاپ یا دانلود کردهاید فقط یک تصویر از آن رکورد است. تا زمانی که وضعیت قرارداد در سامانه تغییر نکند، محدودیت روی ملک باقی میماند، نام خریدار در دفتر الکترونیک املاک درج شده است و فروشنده نمیتواند ملک را به شخص دیگری واگذار کند.
سه مسیر متفاوت که با هم اشتباه گرفته میشوند
انتخاب مسیر درست، تفاوت میان یک انصراف چندساعته و یک پرونده چندماهه است.
۱. عدم امضا در مهلت مقرر
اگر هنوز قرارداد را امضا نکردهاید، سادهترین حالت است. طبق دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان، مهلت امضای قرارداد توسط طرفین و شاهدان یک ساعت از زمان واریز قسط اول است. عدم امضا در این مهلت بهمنزله انصراف از معامله تلقی میشود و وجه واریزی بلافاصله به حساب خریدار عودت داده میشود. در این حالت اصلاً قراردادی ثبت نشده که بخواهید آن را بلااثر کنید.
۲. بلااثر کردن پیش از تأیید نهایی
قرارداد ثبت شده و محدودیت اعمال شده، اما هنوز به دفترخانه نرفتهاید یا سردفتر تأیید نهایی را انجام نداده است. اینجا مسیر، ثبت درخواست بلااثر نمودن قرارداد در سکو است تا محدودیت ثبتی لغو شود.
۳. اقاله (تفاسخ)
اقاله عمل حقوقی دوطرفهای است که با تراضی طرفین قرارداد را بر هم میزند و ساز و کار اجرایی مستقل خود را در سامانه دارد؛ از جمله محاسبه مبلغ لازم برای بازگرداندن ثمن دریافتی و واریز آن به حساب امانی توسط فروشنده. تفاوتهای آن با فسخ و مراحل اجراییاش در مقاله اقاله قرارداد یکسان در سامانه بهتفصیل آمده است.
انصراف یکطرفه در این مرحله وجود ندارد. اگر طرف مقابل حاضر به همکاری نیست، موضوع دیگر «انصراف» نیست بلکه اختلاف قراردادی است و مسیر آن فسخ یا مراجعه به مرجع صالح خواهد بود.
مراحل اجرایی بلااثر کردن قرارداد
- توافق طرفین. پیش از هر اقدام سامانهای، خریدار و فروشنده باید بر انصراف توافق کرده باشند؛ از جمله بر تکلیف مبالغی که تاکنون رد و بدل شده است.
- ورود به همان سکو. درخواست باید در همان پلتفرمی ثبت شود که قرارداد در آن تنظیم شده است. کد رهگیری قرارداد را در دسترس داشته باشید.
- ثبت درخواست بلااثر نمودن قرارداد. اطلاعات قرارداد و درخواست انصراف در سکو وارد و به سازمان ارسال میشود.
- تأیید طرفین. تأیید هر دو طرف از طریق سازوکار احراز هویت و کد تأییدیه انجام میشود.
- لغو محدودیت و تعیین تکلیف وجوه. با تکمیل فرآیند، محدودیت ثبتی روی ملک برداشته میشود و وجوهی که در حساب امانی مسدود مانده طبق مقررات به حساب مبدأ بازمیگردد.
تکلیف پولی که مستقیماً پرداخت شده است
مبالغی که در حساب امانی ماندهاند مسیر سیستمی روشنی دارند. اما اگر بخشی از ثمن خارج از حساب امانی و مستقیماً به فروشنده پرداخت شده باشد، بازگرداندن آن موضوعی است که طرفین باید پیش از ثبت درخواست، میان خود تعیین تکلیف کنند. سازوکار استرداد وجوه از حساب امانی در مقاله استرداد وجه در صورت فسخ قرارداد از حساب امانی توضیح داده شده است.
نکات و اشتباهات رایج
- معطل ماندن تا پایان مهلت سهماهه. تا وقتی قرارداد بلااثر نشود، محدودیت روی ملک باقی است و فروشنده نمیتواند خریدار جدیدی پیدا کند. انصراف را همان روزی که به آن رسیدید ثبت کنید.
- تصور اینکه صرفاً نرفتن به دفترخانه معامله را باطل میکند. بیعملی، محدودیت را برنمیدارد؛ فقط پرونده را وارد سازوکار تعیین تکلیف موضوع بند ۳ ماده ۱۵ آییننامه میکند.
- ثبت درخواست در سکویی غیر از سکوی اولیه. درخواست باید در همان پلتفرمی ثبت شود که قرارداد در آن تنظیم شده است.
- توافق شفاهی درباره بازگشت پول. پیش از بلااثر کردن، تکلیف همه مبالغ پرداختشده را روشن و مکتوب کنید.
- خلط انصراف با فسخ. فسخ یکطرفه است و شرایط اختصاصی خود را دارد؛ شرح آن در فسخ هوشمند قرارداد یکسان آمده است.
مدارک لازم برای ثبت درخواست انصراف
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای هر دو طرف الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد، چون کد تأییدیه به همان خط ارسال میشود. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
کد رهگیری قرارداد یکسان |
از پیامک سازمان ثبت پس از ثبت قرارداد. بدون آن امکان بازیابی قرارداد در سکو وجود ندارد. |
| ۴ |
شناسه سند و رمز تصدیق |
برای بررسی وضعیت و اصالت قرارداد پیش از اقدام. |
| ۵ |
کارت ملی طرفین |
جهت احراز هویت در سامانه. |
| ۶ |
شماره حساب مقصد بازگشت وجه |
حساب باید به نام همان شخصی باشد که وجه را واریز کرده است. |
| ۷ |
مستندات پرداختهای خارج از حساب امانی |
در صورت وجود؛ برای تعیین تکلیف توافقی میان طرفین پیش از ثبت درخواست. |
جمعبندی
انصراف از یک معامله ملکی همیشه ناخوشایند است، اما در نظام ثبت الکترونیک لااقل پیچیده نیست. اگر هنوز امضا نکردهاید، گذشتن مهلت یکساعته خودش کار را تمام میکند. اگر قرارداد ثبت شده و هنوز به تأیید نهایی نرسیده، درخواست بلااثر نمودن در همان سکو محدودیت را برمیدارد. تنها چیزی که واقعاً هزینهساز است، بیعملی و رها کردن پرونده است. پیش از هر اقدام، تکلیف پولهای رد و بدل شده را میان خودتان روشن کنید.
