جریمه ماده ۱۰۰ و پایان‌کار؛ درج بدهی شهرداری در سند مالکیت

بدهی شهرداری ملک در قانون الزام سازوکار تازه‌ای پیدا کرده است: به‌جای آنکه صدور سند معلق بماند، جریمه در خود سند درج می‌شود و انتقال به غیر منوط به پرداخت آن به قیمت تعدیل‌شده می‌گردد. تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون این مسیر را تعیین کرده است.

مشکلی که حل شد

سال‌ها، واحدهایی که کمیسیون ماده ۱۰۰ برایشان رأی جریمه صادر کرده بود در بلاتکلیفی می‌ماندند: پایان‌کار صادر نمی‌شد و بدون پایان‌کار، سند تفکیکی هم صادر نمی‌گردید. ساکنان چنین واحدهایی گاهی سال‌ها بدون سند رسمی زندگی می‌کردند.

راه‌حل تبصره ۶ ماده ۱۰

تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام مقرر کرده است: چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در خصوص آن رأی به اخذ جریمه صادر کرده — یا رأی مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رأی تخریب بنا شده باشد — حسب مورد شهرداری‌ها، بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مکلفند گواهی پایان‌کار ساختمان را صادر نمایند؛ لیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان‌کار ذکر شود.

درج جریمه در سند مالکیت

در ادامه، سازمان موظف شده است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و همچنین قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید.

تبصره ۶ افزوده است که صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی صادره از کمیسیون‌های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری‌ها نیست.

وقتی مشکل فراتر از جریمه است

تبصره ۶ حالت دیگری را هم پیش‌بینی کرده است: اگر اخذ گواهی پایان‌کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه اقدامات و اصلاحات قسمت‌های مشترک صادر نماید.

حکم قلع و قمع کامل

یک استثنای مطلق هم وجود دارد: در صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی آن واحد در اختیار سازمان قرار گیرد.

بدهی به نهادهای عمومی؛ تبصره ۷

تبصره ۷ ماده ۱۰ منطق مشابهی برای سایر بدهی‌ها دارد: چنانچه در خصوص یک مال غیرمنقول ادعایی ثبت و نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالکیت برای آن مال بدون تسویه بدهی‌های مرتبط با آن به نهادهای عمومی و دولتی بلامانع است.

اما تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر صرفاً پس از تسویه بدهی‌های مذکور امکان‌پذیر است؛ و بستانکار حق دریافت طلب خود را به قیمت تعدیل‌شده مطابق نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی دارد، جز در مواردی که عرفاً تغییرات جزئی در ارزش پول ایجاد شده باشد.

الگوی مشترک هر دو تبصره

منطق یکسان است: صدور سند معلق نمی‌ماند، اما انتقال به غیر منوط به تسویه است. بدهی هم به قیمت روز به‌روزرسانی می‌شود. تکلیف کلی بدهی‌های ملک را پیش‌تر در نحوه تعیین تکلیف بدهی‌های ملک بررسی کرده‌ایم. تفکیک وجوهی که آنی وصول می‌شوند از آن‌ها که نمی‌شوند نیز در حقوق دولتی و وجوه عمومی آمده است؛ و روز تسویه این اقلام در دفترخانه، همان روزی است که در مهلت سه‌ماهه مراجعه به دفترخانه شرح داده شده است.

نکات و اشتباهات رایج

• خریدار: نخواندن مندرجات سند. میزان و علت جریمه در سند مالکیت درج می‌شود؛ آن را بخوانید.
• تصور ثابت ماندن مبلغ جریمه. پرداخت به قیمت تعدیل‌شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی انجام می‌شود.
• تصور اینکه صدور سند یعنی پایان ماجرا. صدور سند مانع اجرای رأی کمیسیون‌ها نیست.
• غفلت از حکم قلع و قمع کامل. برای چنین واحدی صدور سند مالکیت ممنوع است.
• موکول کردن تسویه به روز معامله. انتقال به غیر منوط به پرداخت است؛ زودتر اقدام کنید.

مدارک لازم در خصوص بدهی‌های شهرداری

جمع‌بندی

تبصره‌های ۶ و ۷ ماده ۱۰ یک تفکیک هوشمندانه ایجاد کرده‌اند: صدور سند از تسویه بدهی جدا شده، اما انتقال به غیر همچنان به آن گره خورده است. نتیجه برای مالک این است که می‌تواند سند بگیرد؛ و نتیجه برای خریدار این است که پیش از معامله، مندرجات سند را درباره جریمه‌ها بخواند. برای هر دو طرف، به‌روز بودن مبلغ جریمه مطابق شاخص بانک مرکزی نکته‌ای است که نباید از قلم بیفتد.