قالب قرارداد یکسان برای معاملات متعارف و ساده طراحی شده است و همه اعمال حقوقی را پوشش نمیدهد. ماده ۱۶ آییننامه ماده ۳ قانون الزام، چهار دسته را صراحتاً از این قالب خارج کرده و چند محدودیت دیگر هم در قانون و دستورالعمل آمده است. در این موارد، مسیر شما مراجعه به دفتر اسناد رسمی است.
چرا برخی معاملات از قالب یکسان خارجاند؟
قرارداد یکسان یک نمونه متحدالشکل و غیرقابل ویرایش است؛ نه طرفین و نه مشاور املاک نمیتوانند شرطی به آن اضافه یا از آن کم کنند. همین ویژگی که سرعت و امنیت را بالا میبرد، آن را برای معاملاتی که نیازمند بررسی موردی، اذن مرجع ثالث یا شروط اختصاصیاند نامناسب میکند.
به بیان دیگر، خروج یک معامله از قالب یکسان به معنای ممنوع بودن آن نیست؛ به معنای آن است که سنجش صحت آن نیازمند نظر انسانی سردفتر است و نمیتوان آن را به استعلامات خودکار سپرد. ماهیت این قالبها را در مقاله «قرارداد یکسان املاک چیست؟» بخوانید.
چهار مورد صریح ماده ۱۶ آییننامه
ماده ۱۶ آییننامه ماده ۳ قانون الزام تصریح کرده است که در موارد زیر، ثبت عمل حقوقی از طریق قراردادهای یکسان امکانپذیر نیست و ثبت آن صرفاً توسط دفاتر اسناد رسمی صورت میپذیرد:
۱. قراردادهای غیرمعوض
قراردادهایی که در آنها عوضی رد و بدل نمیشود؛ مانند هبه و وقف. سازوکار حساب امانی و اقساط ثمن، که ستون فقرات قرارداد یکسان است، در این معاملات موضوعیت ندارد. توضیح کامل در هبه، وقف و قراردادهای غیرمعوض آمده است.
۲. ملکی که در بازداشت است
اگر مورد معامله بازداشت باشد، سامانه اجازه ثبت نمیدهد. این وضعیت با محدودیت موقتی که پس از ثبت قرارداد روی پلاک مینشیند کاملاً متفاوت است؛ تفاوت این دو را در محدودیت ثبتی قرارداد یکسان توضیح دادهایم.
۳. معاملات غیراصیل
قراردادهایی که طرفین یا یکی از آنها غیراصیل است — نظیر ولی، وصی، وکیل و قیم. برای این حالت دو مقاله جداگانه داریم: معامله ولی، وصی و قیم و معامله با وکالتنامه در قرارداد یکسان.
۴. اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال
قراردادهایی که طرفین یا یکی از آنها شخص حقیقی زیر هجده سال باشد. جزئیات در افراد زیر ۱۸ سال در معاملات ملکی.
ماده ۱۶ دو تبصره تکمیلی هم دارد: برای اشخاص حقوقی، استفاده از قرارداد یکسان منوط به راهاندازی زیرساخت استعلام برخط سمت و حدود اختیار نمایندگان است؛ و در مورد ملک در رهن، ثبت قرارداد با تأیید مرتهن در سامانه امکانپذیر میشود.
محدودیتهایی که خارج از ماده ۱۶ آمدهاند
ملک باید سند رسمی مالکیت داشته باشد
تبصره ۲ ماده ۳ قانون، امکان ثبت در قالب قراردادهای یکسان را برای املاک دارای سند رسمی پیشبینی کرده است. ماده ۱۴ آییننامه نیز ثبت عمل حقوقی را منوط به وجود سند رسمی مالکیت برای ملک موضوع قرارداد کرده است. املاک قولنامهای و فاقد سند رسمی مسیر جداگانهای دارند که موضوع ماده ۱۰ قانون است؛ شرح آن جداگانه بررسی شده است.
املاک دارای رده حفاظتی
دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان در سکوها تصریح کرده است که سکوهای بخش خصوصی امکان ثبت قرارداد برای املاک دارای رده حفاظتی و املاک متعلق به دستگاههای امنیتی و قضایی را ندارند. جزئیات در املاک با رده حفاظتی.
معاملهای که شرط اختصاصی میخواهد
اگر توافق شما شرطی دارد که در نمونههای آماده نیامده است، قالب یکسان جای مناسبی برای آن نیست. این محدودیت از ماهیت متحدالشکل بودن این قالبها ناشی میشود.
قراردادهای خارج از شمول تبصره ۲ ماده ۳
دستورالعمل تصریح کرده سکوها صرفاً میتوانند در چارچوب تبصره ۲ ماده ۳ قانون قرارداد ثبت کنند و حق ثبت قراردادهای خارج از شمول آن تبصره را در مورد اموال غیرمنقول ندارند.
اگر معامله من مشمول استثنا باشد چه کنم؟
- پیش از هر اقدام، وضعیت را بسنجید. اگر میدانید یکی از طرفین وکیل یا قیم است، یا ملک وقفی یا در رهن است، از همان ابتدا با یک دفتر اسناد رسمی مشورت کنید.
- به دفترخانه مراجعه کنید. دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۲ قانون مکلفاند به درخواست طرفین، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول را تنظیم و ثبت کنند.
- مدارک اختصاصی را آماده کنید. مدارک این حالتها بیش از یک معامله ساده است؛ مثلاً اجازه دادستان در معامله قیم یا اذن مرتهن در ملک رهنی.
نکات و اشتباهات رایج
- تلاش برای دور زدن استثنا. استعلامات سامانه خودکارند و در صورت عدم احراز شرایط، فرآیند متوقف و دلیل پیامک میشود.
- تصور اینکه استثنا یعنی معامله ممنوع است. این معاملات از قالب یکسان خارجاند، نه از نظام حقوقی.
- شروع ثبت بدون بررسی وضعیت ملک. پیش از ورود به سامانه، وضعیت طلق یا وقف بودن، رهن و بازداشت را بررسی کنید.
- خلط شخص حقوقی با شخص حقیقی. اشخاص حقوقی مشمول تبصره ۱ ماده ۱۶ هستند و شرایط جداگانهای دارند.
مدارک لازم برای بررسی امکان ثبت
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای همه طرفین و شاهدان الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
اصل سند مالکیت حدنگار |
وجود سند رسمی مالکیت، پیششرط ثبت در قالب یکسان است. |
| ۴ |
شناسه یکتای سند |
برای صحتسنجی ملک و اطلاع از وضعیت رهن، بازداشت و وقف. |
| ۵ |
کارت ملی و شناسنامه طرفین |
سن قانونی از طریق سازمان ثبت احوال استعلام میشود. |
| ۶ |
مدارک سمت در معاملات غیراصیل |
وکالتنامه، قیمنامه یا حکم وصایت؛ این موارد از قالب یکسان خارجاند و باید به دفترخانه ارائه شوند. |
| ۷ |
مدارک شخص حقوقی |
شناسه ملی مندرج در پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی، آخرین روزنامه رسمی و مدرک سمت نماینده. |
| ۸ |
اذن کتبی مرتهن |
در صورتی که ملک در رهن باشد و عمل حقوقی نیازمند اذن مرتهن باشد. |
جمعبندی
قالب قرارداد یکسان برای معاملات ساده و متعارف بهترین گزینه است: سریع، خودکار و امن. اما اگر معامله شما یکی از چهار استثنای ماده ۱۶ را دارد، یا ملک سند رسمی ندارد، یا توافقتان شرط اختصاصی میخواهد، مسیر درست از ابتدا دفتر اسناد رسمی است. تشخیص این موضوع پیش از شروع، شما را از توقف نیمهراه فرآیند و اتلاف وقت نجات میدهد.
