پیشخرید مسکن در گذشته با ریسکهای بزرگی نظیر فروش یک واحد به چند نفر، عدم تحویل بهموقع و تعطیلی پروژهها همراه بود. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، پیشفروش آپارتمانها منحصراً از طریق «قراردادهای یکسان» و در بستر سامانههای رسمی انجام میشود تا حقوق خریدار و سازنده به صورت ۱۰۰ درصدی تضمین گردد.
پیشفروش آپارتمان در قانون جدید؛ نحوه تنظیم قرارداد یکسان
چرا پیشفروشهای قدیمی پرریسک و پرخطر بودند؟
در رویههای سنتی، سازندگان یا تعاونیهای مسکن تنها با تکیه بر یک مبایعهنامه کاغذی در بنگاهها، اقدام به پیشفروش واحدهای روی خاک میکردند. به دلیل عدم اتصال این قراردادها به سیستم ثبت اسناد، روزنههای کلاهبرداری فراوانی ایجاد میشد.
از شایعترین مشکلات پیشفروشهای عادی میتوان به فروش یک واحد آپارتمان به چندین خریدار (معامله معارض)، عدم رعایت کیفیت مصالح وعدهدادهشده، تأخیرهای چندساله در تحویل ملک و حتی فرار پیشفروشنده با سرمایه خریداران اشاره کرد. پروندههای کثیرالشاکی پیشفروش، ریشه در همین اسناد غیررسمی داشتند.
تحول پیشفروش در قانون الزام به ثبت رسمی
قانونگذار برای پایان دادن به این بحران، قوانین سختگیرانه و حمایتی نوینی را وضع کرده است. طبق قانون جدید، هرگونه پیشفروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از عرصه یا اعیان باشد، باید الزاماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و در قالب قرارداد یکسان پیشفروش انجام گیرد.
ثبت هرگونه قولنامه یا مبایعهنامه دستی برای پیشفروش در آژانسهای املاک ممنوع بوده و فاقد اعتبار قانونی در دادگاهها است. پیشفروشنده تنها زمانی مجاز به عرضه واحدهای خود میباشد که پروانه ساختمانی معتبر و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد را از شهرداری اخذ کرده باشد.
این قرارداد را به صورت قانونی و هوشمند ثبت کنید
بدون نیاز به نوشتن دستی، قرارداد استاندارد خود را از طریق سامانه یکثبت تنظیم کرده و امنیت معامله خود را تضمین کنید.
مراحل و الزامات تنظیم قرارداد یکسان پیشفروش
فرآیند پیشخرید آپارتمان در نظام جدید ثبتی، شامل چهار گام اساسی و هوشمند است:
- صدور شناسه یکتای پیشفروش: شهرداریها موظفند همزمان با صدور پروانه ساختمان، برای هر یک از واحدهای ساختمانی شناسهای مستقل صادر کنند تا امکان فروش مجدد آن به شخص دیگر سلب شود.
- تنظیم پیشنویس در سامانه: مشاور املاک اطلاعات ملک، زمانبندی اقساط و مشخصات طرفین را در سامانه کاتب یا سکوهای مجاز ثبت میکند.
- اتصال به حساب امانی (Escrow): خریدار اقساط خود را مستقیماً به حساب شخصی سازنده واریز نمیکند؛ بلکه مبالغ در حساب امانی بانک مرکزی قفل میشود و آزادسازی آن منوط به تایید پیشرفت فیزیکی ساختمان توسط مهندس ناظر خواهد بود.
- تثبیت سند در دفتر اسناد رسمی: پیشنویس تاییدشده جهت ثبت نهایی و صدور سند رسمی پیشفروش به دفاتر اسناد رسمی ارجاع میگردد.
ضمانتاجراها و حقوق خریدار در قراردادهای جدید
در ساختار قراردادهای یکسان، تمام بندهای حمایتی حقوقی گنجانده شده است. در صورت تأخیر سازنده در تحویل ملک یا اخذ پایانکار، جریمههای روزشمار (وجه التزام) به صورت سیستمی محاسبه میشود. همچنین اگر مساحت واحد پس از صورتمجلس تفکیکی با متراژ مندرج در قرارداد مغایرت داشته باشد، فرمولهای محاسبه مابهالتفاوت قیمت بهطور شفاف تعیین شدهاند.
مطالعه بیشتر و دسترسی به نمونه اسناد
اگر قصد دارید با مفاد حقوقی و بندهای قانونی این نوع اسناد آشنا شوید، میتوانید نمونه قرارداد پیشفروش آپارتمان طبق قوانین جدید را در پایگاه دانش محضرچی مشاهده بفرمایید.
همچنین برای درک بهتر ساختار کلی فرمتهای رسمی معاملات، پیشنهاد میکنیم مقاله قرارداد یکسان چیست و چرا جایگزین مبایعهنامه شده است؟ را مطالعه نمایید. جهت دریافت مشاوره حضوری در خصوص استعلام پروانهها و ثبت اسناد پیشفروش، خدمات دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران در دسترس شماست.
نتیجهگیری
قانون جدید، پیشفروش مسکن را از یک اقدام پرریسک به یک سرمایهگذاری امن و مطمئن تبدیل کرده است. با ثبت قراردادهای یکسان در بستر پلتفرم «یکثبت»، خریداران اطمینان مییابند که سرمایهشان متناسب با پیشرفت پروژه هزینه میشود و سازندگان نیز با انضباط مالی بهتری پروژههای خود را به اتمام خواهند رساند.
قرارداد ملک خود را آنلاین و در چند دقیقه ثبت کنید
دیگر نیازی به مراجعه حضوری یا نوشتن متن قرارداد نیست. قرارداد استاندارد خود را سریع، آنلاین و مطابق ضوابط ثبت و دریافت کنید.
- ثبت آنلاین و سریع
- متن استاندارد قرارداد
- صرفهجویی در زمان و هزینه
همین حالا قرارداد خود را ثبت کنید
ثبت آسان قرارداد یکسان
