فسخ هوشمند تنها زمانی در سامانه ثبت میشود که هر پنج شرط ماده ۲۳ آییننامه با هم محقق شده باشند. نبود حتی یکی از آنها کافی است تا مسیر بسته بماند. این مقاله شرایط فسخ هوشمند را بهصورت یک چکلیست دقیق مرور میکند.
فسخ هوشمند در یک جمله
ماده ۲۳ آییننامه ماده ۳ قانون الزام مقرر کرده است که در قراردادهای یکسان، با تحقق تمام موارد پنجگانه، اعمال فسخ صرفاً با ثبت در سامانه انجام شده و ثبت آن نیاز به رسیدگی قضایی ندارد. کلمه کلیدی در متن ماده «تمام موارد» است؛ این شروط جایگزین یکدیگر نیستند و باید همزمان جمع شوند.
شرط اول: حق فسخ در قرارداد شرط شده باشد
حق فسخ باید ناشی از عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن بیع یا ودیعه اجاره و امثال آن، در قرارداد یکسان شرط شده باشد. اگر هنگام تنظیم قرارداد این شرط را انتخاب نکرده باشید، بعداً نمیتوانید به آن استناد کنید.
شرط دوم: پرداخت از مسیر تعیینشده باشد
پرداخت وجوه مذکور در شرط اول، بر اساس توافق طرفین، باید صرفاً از طریق ذکرشده در ماده ۲۱ آییننامه انجام شود. ماده ۲۱ به حساب امانی (واسط) اشاره دارد و استفاده از حساب وکالتی یا سایر طرق پرداخت در شبکه بانکی را نیز بلامانع دانسته است. منطق این شرط روشن است: سامانه فقط پرداختی را میتواند احراز کند که ردپای سیستمی داشته باشد.
شرط سوم: وجه در سررسید پرداخت نشده باشد
وجوه مرتبط با قرارداد باید در سررسید تعیینشده و بر اساس تأیید سامانه، پرداخت نشده باشد. مبنا، تأیید سامانه است نه ادعای فروشنده.
شرط چهارم: مهلت جدیدی ثبت نشده باشد
مهلت جدیدی برای پرداخت وجوه مذکور، توسط طرفین در سامانه ثبت نشده باشد. اگر با خریدار به توافق رسیده و مهلت را در سامانه تمدید کردهاید، حق فسخ نسبت به آن سررسید فعال نمیشود.
شرط پنجم: وجوه به حساب امانی بازگردانده شده باشد
وجوه مرتبط با قرارداد که بر اساس مفاد قرارداد یکسان باید قبل از اعمال حق فسخ مسترد شود، به حساب امانی موضوع ماده ۲۱ آییننامه عودت داده شده باشد. تبصره ۲ همان ماده تصریح کرده است که ثبت فسخ منوط به تودیع وجوهی است که در اثر فسخ باید به ذینفع پرداخت شود، و سامانه پس از احراز سیستمی واریز این وجوه، امکان اعمال حق فسخ را برای انتقالدهنده فراهم میسازد.
این پنجمین شرط، بیشترین غافلگیری را برای فروشندگان ایجاد میکند: پیش از آنکه بتوانید فسخ کنید، باید پولی را که از خریدار گرفتهاید به حساب امانی برگردانید. فسخ، راهی برای نگه داشتن همزمان ملک و پول نیست.
پس از تحقق شروط چه اتفاقی میافتد؟
تبصره ۱ ماده ۲۳ مقرر کرده است که با تحقق موارد این ماده، مراتب با ارسال ابلاغیه خودکار از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به بدهکار اطلاع داده میشود. پس از ابلاغ قانونی، دارنده حق فسخ میتواند فسخ قرارداد را بدون نیاز به رسیدگی قضایی در سامانه ثبت کند.
سازمان نیز مکلف است سامانه را بهگونهای طراحی کند که بدون نیاز به رسیدگی قضایی و بهصورت خودکار، مراتب فسخ عمل حقوقی و حسب مورد منتفی شدن تعهدات یا اعاده حقوق به انتقالدهنده، در دفتر الکترونیک املاک ثبت شود.
مراحل اجرایی در سکو
- سازمان پس از گذشت سررسید، تحقق شروط را احراز و مبلغ لازم برای اعمال فسخ (معادل میزان ثمن دریافتشده با کسر وجه التزام) را محاسبه میکند؛
- انتقالدهنده این مبلغ را به حساب امانی واریز میکند؛
- سازمان متن فسخ را تولید و همراه کد رهگیری و کد تأییدیه پیامک میکند؛
- سکو ویدئویی از انتقالدهنده دریافت و زندهسنجی میکند؛
- انتقالدهنده کد تأییدیه را وارد میکند و سازمان پس از استعلامات نهایی، فسخ را ثبت و کد رهگیری آن را پیامک میکند.
نکات و اشتباهات رایج
- انتخاب نکردن شرط فسخ هنگام تنظیم قرارداد. این شرط باید از ابتدا در قرارداد باشد.
- دریافت بخشی از ثمن خارج از حساب امانی. پرداخت خارج از مسیر تعیینشده، شرط دوم را نقض میکند.
- تمدید شفاهی مهلت. اگر مهلت جدید در سامانه ثبت شود، حق فسخ نسبت به آن سررسید منتفی میشود.
- تصور اینکه فسخ یعنی نگه داشتن پول. شرط پنجم عکس این را میگوید.
- معطل ماندن. اگر خریدار پیش از ثبت فسخ بدهی را بپردازد، این مسیر بسته میشود؛ شرح در سقوط حق فسخ با پرداخت بدهی.
مدارک لازم برای ثبت فسخ هوشمند
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای انتقالدهنده الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد؛ کد تأییدیه به همان خط ارسال میشود. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
کد رهگیری قرارداد یکسان |
برای بازیابی قرارداد و بررسی وضعیت اقساط در سکو. |
| ۴ |
مستندات سررسید و عدم پرداخت |
وضعیت پرداخت بر اساس تأیید سامانه احراز میشود. |
| ۵ |
وجه لازم برای تودیع در حساب امانی |
معادل ثمن دریافتشده با کسر وجه التزام؛ پیش از اعمال فسخ باید واریز شود. |
| ۶ |
دسترسی به سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی |
ابلاغیه خودکار از این مسیر ارسال میشود؛ نشانی رسمی adliran.ir است. |
| ۷ |
امکان ضبط ویدئو و زندهسنجی |
سکو ویدئویی از انتقالدهنده دریافت و احراز هویت میکند. |
| ۸ |
شماره حساب بانکی به نام خود شخص |
برای دریافت وجوه پس از تعیین تکلیف. |
جمعبندی
فسخ هوشمند ابزار قدرتمندی است، اما ابزاری مشروط. پنج شرط ماده ۲۳ با هم یک زنجیره میسازند و شکستن هر حلقه، کل مسیر را میبندد. سه شرط اول را باید هنگام تنظیم قرارداد تأمین کنید — انتخاب شرط فسخ و مسیر پرداخت — و دو شرط آخر را در زمان اعمال فسخ. اگر فروشنده اقساطی هستید، این چکلیست را پیش از امضای قرارداد یک بار مرور کنید.
