مالیات نقل و انتقال ملک در نظام جدید، یک مراجعه اداری جداگانه نیست؛ ماده ۴ قانون الزام آن را به فرآیند ثبت سند گره زده است. نرخ، مأخذ، مرجع اعلام و مسیر پرداخت همگی در متن قانون تعیین شدهاند و یک حکم مهم هم برای وقتی که سامانه پاسخ ندهد پیشبینی شده است.
نرخ و مأخذ در متن قانون
ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دفاتر اسناد رسمی را موظف کرده است هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) یا حق واگذاری محل، اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن:
- مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد؛
- مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال و به نرخ دو درصد؛
محاسبه و نسبت به اخذ آن از ذینفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد قید نمایند.
ارزش معاملاتی، نه قیمت بازار
مأخذ محاسبه، ارزش معاملاتی است؛ همان رقمی که موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم است و از سوی مراجع قانونی تعیین میشود. این با مبلغ توافقی معامله یکی نیست. احکام مربوط به حق واگذاری محل در مالیات حق واگذاری محل جداگانه بررسی شده است.
مرجع اعلام ارزش معاملاتی و حکم سکوت
تبصره ۲ ماده ۴ قانون، وزارت امور اقتصادی و دارایی را مکلف کرده است میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم را بهصورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید.
و بعد یک حکم مهم میآید: در غیر این صورت، سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلالیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
این حکم، معامله شما را از گروگان کندی سامانههای دولتی خارج میکند. اگر ارزش معاملاتی بهصورت آنی اعلام نشود، معامله متوقف نمیماند و مسئولیتی هم متوجه خریدار و سردفتر نیست.
نقش سامانه در وصول حقوق دولتی
ماده ۲۰ آییننامه ماده ۳، سازمان را مکلف کرده است در خصوص قراردادهای یکسان، سامانه را بهگونهای طراحی نماید که در زمان انجام اعمال حقوقی، حقالثبت، مالیات نقل و انتقال اموال غیرمنقول و وجوه و حقوق عمومی و دولتی را — پس از اجرایی شدن اعلام برخط و آنی — به متعاملین اعلام و دریافت آن از طریق سامانه توسط سازمان در زمان انجام قرارداد الزامی گردد.
دستورالعمل نیز مقرر کرده است سازمان در صورت امکانپذیر بودن معامله، میزان حقوق دولتی و وجوه عمومی موضوع ماده ۲۰ آییننامه را در مواردی که استعلام آنها بهصورت آنی قابل انجام است، به سکو ارسال کند؛ و عناوین مواردی را که آنی قابل استعلام نیست نیز جداگانه اعلام نماید. تفکیک این دو دسته در حقوق دولتی و وجوه عمومی شرح داده شده است.
تکلیف سردفتر در روز مراجعه
ماده ۱۹ آییننامه، سردفتر را مکلف کرده است پس از مراجعه طرفین، نسبت به احراز استعلامات قانونی و فقدان محدودیت انجام معامله و اخذ حقوق دولتی و وجوه عمومی وصولنشده بهصورت الکترونیکی اقدام نماید. یعنی آنچه در مرحله ثبت آنی وصول نشده، در دفترخانه تسویه میشود. شرح در مهلت سهماهه مراجعه به دفترخانه.
تاریخ تعلق مالیات
سازمان ثبت و مراجع مالیاتی درباره تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال املاک و اجرای ماده ۴ قانون الزام، رویه واحدی ابلاغ کردهاند. متن آن در ایجاد رویه واحد مالیاتی و اجرای ماده ۴ قانون الزام در محضرچی منتشر شده است.
نکات و اشتباهات رایج
- محاسبه مالیات بر مبنای قیمت بازار. مأخذ مالیات نقل و انتقال قطعی، ارزش معاملاتی است.
- انتظار تسویه کامل در مرحله ثبت. بخشی از حقوق دولتی آنی وصول میشود و بخشی در دفترخانه.
- توقف معامله به دلیل عدم اعلام آنی ارزش معاملاتی. تبصره ۲ ماده ۴ برای این حالت تکلیف روشنی دارد.
- خلط مالیات با حقالثبت و حقالتحریر. اینها اقلام جداگانهای هستند.
- موکول کردن استعلامات غیرآنی به روز مراجعه. تهیه آنها را زودتر آغاز کنید.
مدارک لازم برای تسویه مالیات نقل و انتقال
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای همه طرفین الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
اصل سند مالکیت حدنگار |
به همراه شناسه یکتای سند برای استعلام ارزش معاملاتی. |
| ۴ |
مشخصات کاربری و مساحت ملک |
مبنای تعیین ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم. |
| ۵ |
اعلام وجوه دریافتی حق واگذاری محل |
در صورتی که چنین حقی نیز منتقل شود. |
| ۶ |
دسترسی به درگاه پرداخت الکترونیک |
اخذ مالیات از طریق سامانه پرداخت الکترونیک انجام میشود. |
| ۷ |
مفاصاحسابهای غیرآنی |
عناوینی که استعلام آنی آنها ممکن نیست و باید جداگانه اخذ شوند. |
| ۸ |
کارت ملی و شناسنامه طرفین |
برای احراز هویت در دفترخانه. |
جمعبندی
مالیات نقل و انتقال در نظام جدید سه ویژگی دارد: نرخ و مأخذ آن در متن قانون آمده، وصول آن به سامانه پرداخت الکترونیک گره خورده، و اگر مرجع اعلام ارزش معاملاتی پاسخ آنی ندهد، معامله متوقف نمیشود و مسئولیتی متوجه خریدار و سردفتر نیست. آنچه بر عهده شماست، آماده کردن زودهنگام استعلاماتی است که آنی نیستند.
