قرارداد یکسان از لحظه ثبت تا صدور سند، چند مهلت قانونی پشت سر هم دارد که از دست دادن هرکدام پیامد مالی یا حقوقی مشخصی به همراه میآورد. کوتاهترین آنها یک ساعت است و بلندترینشان سه ماه. این راهنما همه مهلتهای قرارداد یکسان را با مبنای قانونی و پیامد هرکدام یکجا جمع کرده است.
چرا مهلتها در قرارداد یکسان اهمیت بیشتری دارند؟
در مبایعهنامههای کاغذی، عبور از یک موعد معمولاً به مذاکره و اغماض ختم میشد. در نظام ثبت الکترونیک، بسیاری از این مهلتها را خود سامانه اجرا میکند: وجه بهصورت خودکار برمیگردد، قرارداد کانلمیکن میشود یا محدودیت روی ملک باقی میماند. بنابراین شناخت دقیق تقویم معامله، بخشی از آمادگی برای ثبت آن است.
مرحله اول: مهلتهای لحظه ثبت
یک ساعت برای امضای قرارداد
پس از آنکه خریدار قسط اول را به حساب امانی واریز کرد، طرفین و شاهدان یک ساعت فرصت دارند کد تأییدیه را در سکو وارد کنند و قرارداد را امضا نمایند. ترتیب امضا هم مشخص است: ابتدا طرفین و سپس شاهدان.
پیامد از دست دادن: عدم امضا در مهلت مقرر بهمنزله انصراف از معامله است و وجه واریزی بلافاصله به حساب خریدار عودت داده میشود. اگر همچنان قصد معامله دارید، باید فرآیند ثبت را از ابتدا تکرار کنید.
استعلام مجدد در لحظه ثبت
بلافاصله پس از امضای طرفین و شاهدان، سازمان استعلامات را دوباره انجام میدهد. اگر در همین فاصله کوتاه وضعیتی تغییر کرده باشد — مثلاً ملک بازداشت شده باشد — قرارداد کانلمیکن است و کل مبلغ بهصورت خودکار به حساب مبدأ بازمیگردد.
مرحله دوم: مهلتهای میان ثبت تا دفترخانه
سه ماه برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی
بند ۱ ماده ۱۵ آییننامه ماده ۳، درج این الزام را در متن همه قراردادهای یکسان اجباری کرده است: طرفین باید حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه، برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت به دفترخانه مراجعه کنند.
پیامد از دست دادن: محدودیت ثبتی روی ملک باقی میماند و خریدار نمیتواند معامله تازهای روی آن ثبت کند. شرح کامل در محدودیت ثبتی قرارداد یکسان آمده است.
شش ماه و سازوکار تعیین تکلیف
بند ۳ همان ماده مقرر کرده است سازوکاری برای الزام به تعیین تکلیف قرارداد تعریف شود، در صورتی که ظرف شش ماه از موعد مقرر برای مراجعه، طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند.
یادآوری سه روز پیش از سررسید اقساط
سکو مکلف است سه روز پیش از زمان سررسید پرداخت اقساط و نیز در همان روز، موضوع را با پیامک به خریدار یادآوری کند. جدا از آن، آییننامه پیشبینی کرده است پنج روز پیش از سررسید هر قبض الکترونیکی، ابلاغیهای از طریق سامانه ابلاغ قضایی برای متعهد ارسال شود.
مرحله سوم: مهلتهای روز مراجعه
پایان ساعت اداری روز مراجعه
در روز مراجعه، خریدار ابتدا قسط مربوط به دفترخانه را به حساب امانی واریز میکند. اگر تا پایان ساعت اداری همان روز، سردفتر قرارداد را رفع محدودیت نکند، مبلغ واریزی بلافاصله به حساب مبدأ بازمیگردد و باید فرآیند تکرار شود.
ساعات اداری روزهای غیرتعطیل
ماده ۱۷ آییننامه تصریح کرده است زمانی که برای مراجعه به دفترخانه تعیین میکنید، باید در ساعات اداری روزهای غیرتعطیل باشد. این نکته را هنگام انتخاب تاریخ در سکو در نظر بگیرید.
مرحله چهارم: مهلتهای فسخ، اقاله و استرداد
یک ساعت برای اقاله
در فرآیند اقاله، فروشنده باید مبلغ معادل ثمن دریافتی را به حساب امانی واریز کند. مهلت اقاله قرارداد توسط طرفین در سامانه، یک ساعت از زمان واریز وجه است. اگر به هر دلیلی اقاله انجام نشد، مبلغ واریزشده به حساب مبدأ بازمیگردد. جزئیات در اقاله قرارداد یکسان در سامانه آمده است.
پانزده روز برای درخواست استرداد پس از فسخ
در قراردادهای یکسان معوض، پس از ثبت فسخ، انتقالدهنده حداکثر پانزده روز فرصت دارد تقاضای استرداد ملک را در سامانه ثبت کند.
ده روز برای اعتراض متصرف
با ثبت درخواست استرداد، ابلاغیهای برای متصرف ارسال میشود و پس از ده روز از تاریخ ابلاغ، دستور استرداد بهصورت خودکار صادر میگردد. متصرف در همین مهلت دهروزه میتواند از مرجع قضائی صالح تقاضای توقف عملیات اجرایی کند.
یک ماه برای طرح دعوای اعلام بطلان فسخ
در صورت صدور دستور توقف عملیات اجرایی، متصرف مکلف است ظرف یک ماه نسبت به طرح دعوای اعلام بطلان فسخ اقدام نماید.
پانزده روز و پانزده روز برای تنفیذ فسخ
تبصره ۱ ماده ۱ قانون مسیر جداگانهای برای فسخهایی دارد که ثبتشان نیازمند رأی مرجع قضائی یا داوری است: دعوای تنفیذ فسخ مشروط بر آن مسموع است که ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف پانزده روز بعد از آن، دعوای تنفیذ فسخ طرح گردد. شرایط فسخ بدون نیاز به دادگاه را در فسخ هوشمند قرارداد یکسان بخوانید.
نکات و اشتباهات رایج
- شروع شمارش از تاریخ اشتباه. مهلت سهماهه از تاریخ ثبت قرارداد در سامانه است، نه از تاریخ تحویل ملک یا آخرین قسط.
- ثبت قرارداد در ساعت نامناسب. با مهلت یکساعته امضا، بهتر است ثبت را زمانی شروع کنید که همه طرفین و شاهدان در دسترس و پاسخگو باشند.
- اتکا به یادآوری پیامکی. پیامک یک کمک است، نه جایگزین تقویم شخصی شما. پیامدهای تأخیر در پرداخت را در عواقب حقوقی عدم پرداخت به موقع اقساط ثمن ببینید.
- تغییر شفاهی تاریخها. جابهجایی زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل و زمان مراجعه فقط با توافق طرفین و ثبت اصلاح در سکو معتبر است.
- مراجعه در ساعات پایانی روز اداری. اگر فرآیند رفع محدودیت تا پایان ساعت اداری کامل نشود، وجه برمیگردد.
مدارک لازم برای رعایت مهلتها
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای همه طرفین و شاهدان. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد؛ کدهای تأییدیه مهلتدار به همان خط ارسال میشود. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
کد رهگیری و شناسه سند قرارداد |
مبنای پیگیری وضعیت قرارداد و محاسبه مهلتها. |
| ۴ |
تاریخ ثبت قرارداد در سامانه |
نقطه شروع شمارش مهلت سهماهه مراجعه به دفترخانه. |
| ۵ |
تاریخ و ساعت مراجعه مندرج در قرارداد |
باید در ساعات اداری روزهای غیرتعطیل باشد. |
| ۶ |
زمانبندی اقساط ثمن |
برای پیگیری سررسیدها و یادآوریهای پیامکی. |
| ۷ |
دسترسی به سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی |
ابلاغیههای مربوط به سررسید و دستور استرداد از این مسیر ارسال میشود؛ آدرس رسمی adliran.ir است. |
| ۸ |
شماره حساب بانکی به نام خود شخص |
برای دریافت وجوه بازگشتی از حساب امانی در صورت انقضای مهلتها. |
جمعبندی
قرارداد یکسان با ساعت کار میکند، نه با تعارف. یک ساعت برای امضا، سه ماه برای رسیدن به دفترخانه، پانزده روز برای درخواست استرداد و ده روز برای اعتراض؛ هر کدام مبنای قانونی روشنی دارند و بیشترشان را خود سامانه اجرا میکند. پیش از شروع ثبت، این تقویم را با طرف مقابل مرور کنید و تاریخهای کلیدی را در تقویم شخصی خود یادداشت کنید. متن کامل مقررات ناظر بر این مهلتها در دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان در سکوهای دیجیتال در دسترس است.
