اگر ملک را تحویل داده باشید و قرارداد فسخ شود، پس گرفتن ملک مسیر مشخصی دارد. دستور استرداد ملک موضوع ماده ۲۴ آییننامه است: پانزده روز برای ثبت تقاضا، ابلاغ به متصرف، و ده روز بعد صدور خودکار دستوری که در حکم سند لازمالاجراست.
چه زمانی به دستور استرداد نیاز پیدا میکنید؟
ثبت فسخ در سامانه، مالکیت را تعیین تکلیف میکند اما ملکی را که در تصرف طرف مقابل است خودبهخود بازنمیگرداند. ماده ۲۴ آییننامه برای همین شکاف طراحی شده است: در قراردادهای یکسان معوض از قبیل بیع، صلح و اجاره، حسب مورد در صورت اعمال حق فسخ مطابق سازوکار ماده ۲۳، انتقالدهنده موضوع قرارداد میتواند تقاضای استرداد آن را در سامانه ثبت کند.
مهلتها بهترتیب
پانزده روز برای ثبت تقاضا
انتقالدهنده میتواند ظرف حداکثر پانزده روز پس از ثبت فسخ، تقاضای استرداد را در سامانه ثبت کند. این مهلت از تاریخ ثبت فسخ شمارش میشود، نه از تاریخ سررسید یا ابلاغیه.
ابلاغ به متصرف
سازمان موظف است سامانه را بهگونهای طراحی کند که با ثبت درخواست، ابلاغیهای برای متصرف از طریق سامانه ابلاغ قضایی ارسال شود.
ده روز و صدور خودکار دستور
پس از ده روز از تاریخ ابلاغ، دستور استرداد بهصورت خودکار صادر میگردد. ماده ۲۴ تصریح کرده است که دستور صادره توسط سامانه در حکم سند لازمالاجراست.
مهلت پانزدهروزه سختگیرانه است. اگر انتقالدهنده در این بازه تقاضای استرداد را ثبت نکند، ماده ۲۴ پیامد جداگانهای برای وجوه در نظر گرفته است که در ادامه میخوانید.
حق اعتراض متصرف محفوظ است
این مسیر یکطرفه نیست. متصرف میتواند در مهلت دهروزه تقاضای توقف عملیات اجرایی را از مرجع قضایی ذیصلاح درخواست نماید و در صورت صدور دستور توقف، ظرف یک ماه دعوای اعلام بطلان فسخ را مطرح کند. جزئیات این مسیر دفاعی را در اعتراض به دستور استرداد ملک بررسی کردهایم.
تکلیف پول در حساب امانی
ماده ۲۴ مقرر کرده است که بانک مرکزی موظف است پس از تأیید تحویل یا تخلیه موضوع قرارداد توسط مأمور اجرای ثبت یا انتقالدهنده، و یا عدم ثبت درخواست استرداد توسط انتقالدهنده در مهلت مقرر، وجوه واریزی توسط انتقالدهنده را به منتقلالیه پرداخت کند.
به بیان ساده، پول خریدار در دو حالت آزاد میشود: وقتی تخلیه یا تحویل ملک تأیید شود، یا وقتی فروشنده مهلت پانزدهروزه خود را از دست بدهد. سازوکار حساب امانی در استرداد وجه از حساب امانی شرح داده شده است.
اگر ملک تحویل داده نشده باشد
دستورالعمل تصریح کرده است که در صورتی که ملک تحویل داده نشده باشد، بلافاصله پس از ثبت فسخ، مبلغ به حساب منتقلالیه واریز میشود. در غیر این صورت، پس از تأیید تحویل یا تخلیه ملک توسط انتقالدهنده در سکو یا مأمور اجرای ثبت در سامانه، مبلغ واریز میگردد.
حالت اختلافی
اگر انتقالدهنده یا مأمور اجرای ثبت تحویل یا تخلیه را تأیید نکند و منتقلالیه مدعی تحویل ملک باشد، تعیین تکلیف مبلغ موجود در حساب امانی حسب مورد بر اساس رأی داور یا مرجع قضایی خواهد بود.
در قراردادهای اجاره هم جاری است
ماده ۲۴ در انتها تصریح کرده است که در خصوص قراردادهای یکسان اجاره املاک نیز، در صورت انقضای مهلت و عدم تمدید آن، احکام این ماده جاری است. سازوکار عملی آن را در دستور تخلیه فوری در قراردادهای یکسان اجاره ببینید.
نکات و اشتباهات رایج
- از دست دادن مهلت پانزدهروزه. پیامد آن، آزاد شدن وجوه به نفع طرف مقابل است.
- تلاش برای تخلیه خودسرانه. مسیر قانونی از سامانه و دوایر اجرای ثبت میگذرد.
- غفلت از درج مفاد ماده در قرارداد. تبصره ماده ۲۴ اجرای آن را منوط به درج مفادش در قرارداد یکسان کرده است.
- عدم تأیید تخلیه در سکو. اگر ملک تخلیه شد، تأیید آن را در سکو ثبت کنید تا وضعیت وجوه معلق نماند.
- خلط دستور استرداد با دستور تخلیه اجاره. این دو در ماده ۲۴ به هم پیوند خوردهاند اما موقعیتهای متفاوتی دارند.
مدارک لازم برای ثبت تقاضای استرداد
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای انتقالدهنده الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
کد رهگیری فسخ معامله |
پس از ثبت فسخ از طریق پیامک ارسال میشود و مبنای شمارش مهلت پانزدهروزه است. |
| ۴ |
کد رهگیری قرارداد اصلی |
برای بازیابی سوابق معامله در سکو. |
| ۵ |
مشخصات هویتی متصرف |
ابلاغیه از طریق سامانه ابلاغ قضایی برای او ارسال میشود. |
| ۶ |
دسترسی به سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی |
پیگیری وضعیت ابلاغ از adliran.ir. |
| ۷ |
مستندات تحویل یا تخلیه ملک |
تأیید تحویل یا تخلیه در سکو یا توسط مأمور اجرای ثبت، شرط آزادسازی وجوه است. |
| ۸ |
شماره حساب بانکی طرفین |
برای تعیین تکلیف وجوه موجود در حساب امانی. |
جمعبندی
دستور استرداد، حلقه پایانی زنجیره فسخ است و با ساعت کار میکند: پانزده روز برای ثبت تقاضا، ده روز مهلت اعتراض متصرف، و سپس صدور خودکار دستوری که در حکم سند لازمالاجراست. اگر فسخ کردهاید و ملک در تصرف طرف مقابل است، این مهلت پانزدهروزه را جدی بگیرید؛ از دست دادن آن نهفقط استرداد ملک را به تعویق میاندازد، بلکه وضعیت وجوه را هم تغییر میدهد.
