یکی از کارآمدترین احکام قانون الزام، همین است: عدم پاسخ استعلام از سوی دستگاههای اجرایی، به منزله جواز انجام معامله تلقی میشود. ماده ۶ قانون، بار سنگین انتظار برای پاسخ ادارات را از دوش مردم برداشته و بر دوش خود دستگاهها گذاشته است.
متن حکم
ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر کرده است: کلیه دستگاههای اجرایی که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده است، مکلفند حداکثر ظرف یک سال پس از لازمالاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام بهصورت آنی اقدام نمایند.
و بعد جملهای که همه چیز را تغییر میدهد: عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
تغییر بنیادی در توازن
پیش از این، سکوت یک اداره به معنای توقف معامله بود. اکنون سکوت به معنای جواز است. بار عدم پاسخگویی از مردم به خود دستگاه منتقل شده است.
این حکم را به خاطر بسپارید. اگر معامله شما به دلیل عدم پاسخ یک دستگاه معطل مانده، موضوع را با سردفتر خود در میان بگذارید.
ضمانت اجرا برای مقامات متخلف
قانونگذار به این حکم بسنده نکرده است. تبصره ۱ ماده ۶ مقرر کرده است: مقامات و کارکنان متخلف از حکم این ماده، به مجازات مقرر در بند «د» ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب ۱۳۷۲ محکوم میشوند.
یعنی عدم پاسخگویی، صرفاً یک بینظمی اداری نیست؛ تخلف با ضمانت اجرای مشخص است.
استثنای پلاکهای فاقد کاداستر کامل
تبصره ۲ ماده ۶ یک قاعده خاص دارد: در مورد نقل و انتقال املاک واقع در پلاکهای ثبتی اصلی که مفاد ماده ۳ قانون جامع حدنگار کشور مصوب ۱۳۹۳ در آن پلاک اصلی بهصورت کامل اجرا نگردیده است، حسب مورد مهلت اعلام نظر وزارتخانههای جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر یک ماه است.
یعنی در این پلاکها، بهجای پاسخ آنی، مهلت یکماهه در نظر گرفته شده است. این نکته در معاملات اراضی و املاک خارج از محدوده اهمیت پیدا میکند؛ شرح در معامله اراضی کشاورزی.
الگوی تکرارشونده در قانون
ماده ۶ تنها جایی نیست که این منطق بهکار رفته است:
- ماده ۵: اگر سازمان تأمین اجتماعی بدهی را آنی اعلام نکند، سردفتر مکلف به تنظیم سند است و منتقلالیه و سردفتر مسئولیتی ندارند؛ شرح در بدهی تأمین اجتماعی ملک.
- تبصره ۲ ماده ۴: اگر ارزش معاملاتی آنی اعلام نشود، سردفتر مجاز به تنظیم سند است و سردفتر و منتقلالیه تعهدی در خصوص مالیات ندارند؛ شرح در مالیات نقل و انتقال در قرارداد یکسان.
سه ماده، یک منطق: معامله مردم نباید گروگان کندی دستگاهها باشد.
آنچه این حکم نمیگوید
دقت کنید که ماده ۶ درباره جواز انجام معامله سخن میگوید، نه درباره سقوط بدهیها یا تعهدات. اگر بدهی یا مانعی وجود داشته باشد، همچنان بر عهده شخص مربوط باقی است؛ آنچه تغییر میکند این است که معامله به دلیل سکوت اداره متوقف نمیماند.
نکات و اشتباهات رایج
- پذیرش انتظار طولانی بهعنوان رویه عادی. ماده ۶ برای همین وضع شده است.
- تصور سقوط بدهی. جواز انجام معامله با پاک شدن بدهی یکی نیست.
- غفلت از استثنای پلاکهای بدون کاداستر کامل. در این موارد مهلت یکماهه اعمال میشود.
- ندانستن ضمانت اجرا. تبصره ۱ ماده ۶ برای مقامات متخلف مجازات تعیین کرده است.
- موکول کردن استعلامات غیرآنی به روز مراجعه. برخی استعلامات هنوز آنی نیستند؛ تهیه آنها را زودتر شروع کنید.
مدارک لازم در فرآیند استعلامات
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای همه طرفین الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
اصل سند مالکیت حدنگار |
به همراه شناسه یکتای سند؛ مبنای همه استعلامات برخط. |
| ۴ |
مشخصات پلاک ثبتی اصلی و فرعی |
برای تشخیص شمول استثنای تبصره ۲ ماده ۶. |
| ۵ |
مفاصاحسابهای غیرآنی |
عناوینی که استعلام آنی آنها ممکن نیست و باید جداگانه اخذ شوند. |
| ۶ |
سوابق درخواست استعلام |
در صورت تأخیر دستگاه، سابقه درخواست را نگه دارید. |
| ۷ |
کارت ملی و شناسنامه طرفین |
برای احراز هویت در دفترخانه. |
| ۸ |
مدارک شخص حقوقی |
شناسه ملی، آخرین روزنامه رسمی و مدرک سمت نماینده، در صورت لزوم. |
جمعبندی
ماده ۶ قانون الزام یکی از مردمیترین احکام این قانون است: سکوت اداره دیگر مانع معامله شما نیست. این حکم را بشناسید و اگر معاملهتان به دلیل عدم پاسخگویی یک دستگاه معطل مانده، آن را با سردفتر مطرح کنید. فقط به یاد داشته باشید که جواز انجام معامله، به معنای پاک شدن بدهیها نیست.
