حق فسخ در قرارداد یکسان پنجرهای زمانی دارد، نه اعتبار دائمی. اگر خریدار پیش از ثبت فسخ، تعهدات سررسیدشده را بپردازد، ثبت اعمال حق فسخ از طریق سازوکار خودکار سامانه دیگر ممکن نخواهد بود. این سقوط حق فسخ در تبصره ۳ ماده ۲۳ آییننامه تصریح شده است.
حکم صریح تبصره ۳ ماده ۲۳
تبصره ۳ ماده ۲۳ آییننامه ماده ۳ قانون الزام مقرر کرده است: چنانچه اعمال حق فسخ ثبت نشود و منتقلالیه تعهدات سررسیدشده را پرداخت کند، ثبت اِعمال حق فسخ از طریق سازوکار این ماده امکانپذیر نخواهد بود.
دو شرط در این حکم جمع شدهاند و هر دو باید محقق باشند:
- فسخ هنوز ثبت نشده باشد؛
- خریدار تعهدات سررسیدشده را پرداخت کرده باشد.
یک تأکید دوباره در دستورالعمل
دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان همین قاعده را در لحظه اجرا تکرار کرده است. ماده ۹ آن، پس از دریافت کد تأییدیه از سکو، ثبت فسخ را منوط به احراز چند شرط کرده و یکی از آنها این است: پرداخت نشدن وجه قسط موردنظر توسط منتقلالیه تا زمان دریافت کد تأیید از سکو.
یعنی سامانه در آخرین لحظه هم دوباره بررسی میکند. اگر در فاصله میان آغاز فرآیند فسخ و ورود کد تأییدیه، خریدار پرداخت کند، شرط از بین میرود.
پیام روشن برای خریدار: تا وقتی فسخ ثبت نشده، دیر نیست. پرداخت تعهدات سررسیدشده، مسیر فسخ خودکار را میبندد.
پنجره زمانی فسخ چقدر است؟
مسیر فسخ چند مرحله دارد و در تمام این مدت، پنجره پرداخت برای خریدار باز است:
- سررسید میگذرد و پرداخت انجام نمیشود؛
- سازمان تحقق شروط ماده ۲۳ را احراز و مبلغ لازم برای اعمال فسخ را محاسبه میکند؛
- ابلاغیه خودکار از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی برای بدهکار ارسال میشود؛
- انتقالدهنده مبلغ لازم را به حساب امانی واریز میکند؛
- متن فسخ تولید و کد تأییدیه پیامک میشود؛
- ویدئو و زندهسنجی انجام میشود؛
- انتقالدهنده کد تأییدیه را وارد میکند و سازمان استعلامات نهایی را انجام میدهد.
پرداخت خریدار در هر نقطهای پیش از مرحله آخر، مانع ثبت فسخ میشود. توضیح کامل شروط در پنج شرط فسخ هوشمند آمده است.
اگر فسخ متوقف شود، پول فروشنده چه میشود؟
دستورالعمل برای این حالت هم تدبیر دارد: در صورت عدم احراز موارد مقرر، مبلغ واریزشده به حساب امانی بلافاصله به حساب مبدأ واریزی بازمیگردد. یعنی مبلغی که فروشنده برای اعمال فسخ تودیع کرده بود، به خودش برمیگردد.
راه دوم برای خریدار: ثبت مهلت جدید
پرداخت، تنها راه نیست. شرط چهارم ماده ۲۳ میگوید مهلت جدیدی برای پرداخت توسط طرفین در سامانه ثبت نشده باشد. پس اگر با فروشنده توافق کنید و مهلت جدید را در سامانه ثبت نمایید، حق فسخ نسبت به آن سررسید فعال نمیشود. فرآیند آن در اصلاح قرارداد یکسان شرح داده شده است.
آنچه ساقط نمیشود
دقت کنید که تبصره ۳ از «ثبت اعمال حق فسخ از طریق سازوکار این ماده» سخن میگوید. یعنی آنچه بسته میشود، مسیر خودکار سامانه است. مطالبات دیگر — مانند وجه التزام تأخیر، اگر در قرارداد پیشبینی شده باشد — تابع مفاد همان قرارداد و مقررات عمومی است. پیامدهای مالی تأخیر را در عواقب عدم پرداخت به موقع اقساط ثمن بررسی کردهایم.
نکات و اشتباهات رایج
- خریدار: پرداخت پس از ثبت فسخ. پس از ثبت، این تبصره کارایی ندارد و باید از مسیر اعتراض به دستور استرداد اقدام کنید.
- خریدار: پرداخت ناقص. تبصره ۳ از پرداخت «تعهدات سررسیدشده» سخن میگوید؛ پرداخت بخشی از بدهی ممکن است کافی نباشد.
- خریدار: پرداخت خارج از مسیر تعیینشده. پرداختی که در سامانه احراز نشود، اثر پیشگیرانه ندارد.
- فروشنده: معطل ماندن. هر تأخیری در طی مراحل، پنجره پرداخت خریدار را باز نگه میدارد.
- فروشنده: تمدید شفاهی. اگر تصمیم به تمدید ندارید، مهلت جدید را در سامانه ثبت نکنید.
مدارک لازم برای جلوگیری از فسخ با پرداخت بدهی
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای دریافت ابلاغیهها و پیگیری وضعیت الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
کد رهگیری قرارداد یکسان |
برای مشاهده وضعیت اقساط و مبلغ دقیق بدهی سررسیدشده. |
| ۴ |
شناسه قبض الکترونیکی قسط |
پرداخت باید متناظر همان قبض و به مقصد حساب متعهدله انجام شود. |
| ۵ |
حساب بانکی با موجودی کافی |
پرداخت باید از مسیر تعیینشده در قرارداد انجام شود تا در سامانه احراز گردد. |
| ۶ |
دسترسی به سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی |
ابلاغیه خودکار موضوع تبصره ۱ ماده ۲۳ از adliran.ir پیگیری میشود. |
| ۷ |
رسید پرداخت |
برای پیگیری در صورت مغایرت وضعیت در سامانه. |
| ۸ |
نسخه قرارداد یکسان |
برای بررسی مفاد مربوط به وجه التزام و شروط فسخ. |
جمعبندی
تبصره ۳ ماده ۲۳ یک اصل ساده را در نظام ثبت الکترونیک تثبیت کرده است: هدف فسخ، تنبیه نیست، وصول تعهد است. تا وقتی فسخ ثبت نشده، خریدار میتواند با پرداخت تعهدات سررسیدشده مسیر را ببندد؛ و فروشنده هم مبلغی را که برای فسخ تودیع کرده بود پس میگیرد. برای هر دو طرف، سرعت عمل تعیینکننده است.
