اصلاح قرارداد یکسان فقط سه چیز را در بر میگیرد: زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل مورد معامله و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی. بقیه مفاد قرارداد قابل تغییر نیست. این اصلاح باید پیش از مراجعه به دفترخانه، با توافق طرفین و از طریق همان سکو ثبت شود.
سه موردی که میتوان تغییر داد
ماده ۱۸ آییننامه ماده ۳ قانون الزام تصریح کرده است: طرفین تا قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی میتوانند صرفاً پس از توافق، در چارچوب مفاد قرارداد یکسان و با رعایت ضوابط، نسبت به اصلاح زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل مورد معامله و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام نمایند.
سه قید در این متن نهفته است که هر سه شرط اعتبار اصلاحاند:
- تا قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی: پس از آغاز فرآیند محضری، این مسیر بسته است.
- پس از توافق: اصلاح یکطرفه وجود ندارد؛ هر دو طرف باید تأیید کنند.
- در چارچوب مفاد قرارداد یکسان: اصلاح نمیتواند از قالب خارج شود.
چرا بقیه مفاد قابل تغییر نیست؟
پاسخ در تعریف قانونی این قراردادهاست. تبصره ۲ ماده ۳ قانون، امکان ثبت اعمال حقوقی را «فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه» و صراحتاً «بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک» پیشبینی کرده است. آییننامه نیز در تعریف قراردادهای یکسان، آنها را نمونههای متحدالشکل مشتمل بر اقلام اطلاعاتی و غیرقابل ویرایش توصیف کرده است.
بنابراین چیزهایی مانند مبلغ ثمن، مشخصات ملک، طرفین معامله، شروط قراردادی و بندهای ثابت، از راه اصلاح تغییر نمیکنند.
اگر معامله شما تغییری فراتر از این سه مورد میخواهد، مسیر شما اصلاح نیست. بسته به شرایط، باید اقاله کنید و قرارداد تازهای ثبت نمایید، یا برای تنظیم سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
مراحل ثبت اصلاحیه در سکو
ماده ۶ دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان، فرآیند اصلاح را با رعایت ماده ۱۸ آییننامه به این ترتیب مشخص کرده است:
- ورود اطلاعات. مشاور املاک یا هر یک از طرفین پس از ورود به سکو، کد رهگیری معامله، اطلاعات هویتی شاهدان و موارد اصلاحی را وارد میکند و سکو این اطلاعات را به سازمان ارسال مینماید.
- استعلامات. سازمان احراز حیات اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال و استعلام اهلیت معاملاتی را انجام میدهد و نتیجه را در قالب «امکان انجام اصلاح» یا «عدم امکان انجام اصلاح» به سکو اعلام میکند.
- تولید متن اصلاحیه. سازمان با احراز رعایت شرایط، متن اصلاحیه را تولید و همراه کد رهگیری معامله و کد تأییدیه به طرفین پیامک میکند.
- ویدئو و زندهسنجی. سکو ویدئویی از هر یک از طرفین دریافت و با استفاده از یکی از کارگزاریهای احراز هویت، زندهسنجی میکند.
- امضا و ثبت. ابتدا طرفین و سپس شاهدان کد تأییدیه را وارد میکنند و سازمان اصلاحیه را در سامانه ثبت و کد رهگیری اصلاح را پیامک مینماید.
یعنی اصلاح یک تشریفات ساده نیست؛ تقریباً همان مسیر امنیتی ثبت اولیه را طی میکند. مراحل ثبت اولیه را در راهنمای کامل خودکاربری مرور کردهایم.
اثر اصلاح بر حق فسخ
نکتهای که فروشندگان باید بدانند: یکی از پنج شرط فسخ هوشمند این است که مهلت جدیدی برای پرداخت، توسط طرفین در سامانه ثبت نشده باشد. پس ثبت اصلاحیه برای تمدید مهلت پرداخت، حق فسخ نسبت به آن سررسید را منتفی میکند. شرح کامل در پنج شرط فسخ هوشمند.
نکات و اشتباهات رایج
- توافق شفاهی برای تغییر تاریخ. تا وقتی اصلاحیه در سامانه ثبت نشود، تاریخ اصلی معتبر است.
- موکول کردن اصلاح به بعد از مراجعه به دفترخانه. ماده ۱۸ این امکان را تا قبل از مراجعه محدود کرده است.
- انتظار تغییر مبلغ ثمن. مبلغ در فهرست سهگانه ماده ۱۸ نیست.
- غفلت از اثر اصلاح بر حق فسخ. تمدید مهلت پرداخت، اهرم فسخ را نسبت به آن قسط از بین میبرد.
- فراموش کردن شاهدان. فرآیند اصلاح نیازمند اطلاعات هویتی شاهدان و امضای آنهاست.
مدارک لازم برای ثبت اصلاحیه
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای هر دو طرف و شاهدان الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
کد رهگیری معامله |
بدون آن امکان بازیابی قرارداد در سکو وجود ندارد. |
| ۴ |
اطلاعات هویتی شاهدان |
ورود مشخصات شاهدان بخشی از فرآیند اصلاح است. |
| ۵ |
تاریخهای جدید مورد توافق |
زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل یا زمان مراجعه به دفترخانه. |
| ۶ |
کارت ملی طرفین |
برای احراز هویت و استعلام اهلیت معاملاتی. |
| ۷ |
امکان ضبط ویدئو و زندهسنجی |
از هر یک از طرفین ویدئو دریافت و احراز هویت میشود. |
| ۸ |
مدارک شخص حقوقی |
در صورت حضور شخص حقوقی، مدرک سمت و حدود اختیار نماینده. |
جمعبندی
اصلاح در قرارداد یکسان یک دریچه باریک اما کارآمد است: سه تاریخ، با توافق دو طرف، پیش از مراجعه به دفترخانه. اگر نیاز شما در این چارچوب میگنجد، فرآیند آن روشن و کاملاً الکترونیکی است. اگر نمیگنجد، بهجای تلاش برای دور زدن قالب، با سردفتر مشورت کنید. و اگر فروشندهاید، پیش از تمدید مهلت پرداخت، اثر آن بر حق فسختان را در نظر بگیرید.
