رهن به نفع فروشنده؛ تضمین پرداخت ثمن با فک خودکار رهن

فروشنده‌ای که ملک را اقساطی می‌فروشد، می‌تواند تا وصول کامل ثمن، ملک را به نفع خود در رهن نگه دارد؛ و با پرداخت آخرین قسط، رهن به‌صورت خودکار فک می‌شود. رهن به نفع فروشنده در بند ۴ الحاقی ماده ۱۵ آیین‌نامه پیش‌بینی شده و یکی از مهم‌ترین افزوده‌های اصلاحات ۱۴۰۴ است.

حکم بند ۴ الحاقی ماده ۱۵

ماده ۱۵ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام، مواردی را برشمرده که تصریح آن‌ها در قراردادهای یکسان الزامی است. در اصلاحات سال ۱۴۰۴ بند چهارمی به این ماده الحاق شد: امکان توافق طرفین برای در رهن قرار دادن موضوع معامله به نفع فروشنده تا ایفای تعهد خریدار دایر بر پرداخت کامل ثمن معامله، و فک خودکار رهن با پرداخت کامل ثمن.

سه عنصر در این بند نهفته است:

• اختیاری بودن: متن از «امکان توافق طرفین» سخن می‌گوید؛ این یک الزام تحمیلی نیست بلکه گزینه‌ای است که طرفین انتخاب می‌کنند.
• مدت مشخص: رهن تا ایفای تعهد پرداخت کامل ثمن برقرار می‌ماند.
• فک خودکار: با پرداخت کامل ثمن، رهن خودبه‌خود فک می‌شود؛ بدون نیاز به مراجعه، درخواست یا رضایت مجدد فروشنده.

چرا این یک تحول است؟

مشکل قدیمی فروش اقساطی همیشه یکی بوده: فروشنده سند را منتقل می‌کند اما پول را کامل نگرفته است. راه‌حل‌های سنتی هرکدام نقصی داشتند — چک که ممکن بود برگشت بخورد، سفته که وصولش زمان‌بر بود، و نگه داشتن سند که خودش منشأ اختلاف می‌شد.

رهن به نفع فروشنده این گره را از جنس خود ملک باز می‌کند: خریدار مالک می‌شود، اما تا تسویه کامل نمی‌تواند ملک را آزادانه منتقل کند. و مهم‌تر اینکه فک رهن به اراده فروشنده وابسته نیست؛ سیستمی و خودکار است، پس خریدار هم در برابر بدقولی فروشنده محافظت می‌شود.

ابزار مکمل: شرط منع انتقال تا موعد پرداخت

قانون‌گذار در سطح خود قانون هم ابزاری برای فروشنده گذاشته است. تبصره ۱ ماده ۱ قانون مقرر کرده سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به‌گونه‌ای طراحی شود که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده، حق انجام اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ را ندارد، امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین‌شده فراهم نباشد.

تفاوت این دو ابزار: رهن یک حق عینی وثیقه‌ای ایجاد می‌کند، و شرط منع انتقال یک قفل زمانی روی امکان معامله بعدی است. بسته به شرایط، ممکن است هرکدام یا هر دو مناسب باشند. برای شناخت وضعیت‌های دیگر رهن، ملک در رهن بانک و نقش تأیید مرتهن را ببینید.

نسبت این سازوکار با حق فسخ

رهن به نفع فروشنده جایگزین حق فسخ نیست؛ مکمل آن است. حق فسخ به فروشنده اجازه می‌دهد در صورت عدم پرداخت، معامله را برهم بزند؛ رهن اما تضمین می‌کند که تا تسویه، ملک از دسترس معاملات بعدی خارج بماند.

در عمل، فروشنده هوشمند هر سه ابزار را با هم در نظر می‌گیرد: شرط فسخ در قرارداد، پرداخت از مسیر حساب امانی، و رهن به نفع خود. سه شرط اول ماده ۲۳ در پنج شرط فسخ هوشمند توضیح داده شده است.

محدودیت ثبتی را با رهن اشتباه نگیرید

پس از ثبت هر قرارداد یکسان، محدودیتی موقت روی پلاک اعمال می‌شود که با مراجعه به دفترخانه برداشته می‌شود. آن محدودیت ربطی به این رهن ندارد و برای همه قراردادها اعمال می‌گردد. تفاوت این دو در محدودیت ثبتی قرارداد یکسان شرح داده شده است.

نکات و اشتباهات رایج

• فراموش کردن انتخاب این گزینه. متن بند ۴ از «امکان توافق» سخن می‌گوید؛ اگر هنگام تنظیم قرارداد آن را انتخاب نکنید، بعداً در دسترس نیست.
• خریدار: بی‌اطلاعی از محدودیت. اگر این شرط را پذیرفته‌اید، تا تسویه کامل نمی‌توانید ملک را آزادانه معامله کنید.
• انتظار فک دستی رهن. فک، خودکار و منوط به پرداخت کامل ثمن است.
• اکتفا به چک به‌جای این سازوکار. چک تضمین شخصی است، رهن تضمین عینی روی خود ملک.
• خلط با رهن بانکی. رهن به نفع فروشنده با رهن ناشی از تسهیلات بانکی متفاوت است.

مدارک لازم برای درج رهن به نفع فروشنده

جمع‌بندی

رهن به نفع فروشنده، پاسخ نظام ثبت الکترونیک به قدیمی‌ترین دغدغه فروش اقساطی است. تضمینی که روی خود ملک می‌نشیند، نه روی یک برگه چک؛ و با پرداخت آخرین قسط، بدون نیاز به همکاری کسی برداشته می‌شود. اگر ملکی را اقساطی می‌فروشید یا می‌خرید، این گزینه را هنگام تنظیم قرارداد جدی بگیرید — چون بعداً در دسترس نخواهد بود.