اگر ملکی در رهن باشد و انجام معامله نیازمند اذن مرتهن باشد، ثبت قرارداد یکسان بدون تأیید مرتهن در سامانه ممکن نیست. تبصره ۲ ماده ۱۶ آییننامه، سازمان را مکلف کرده سامانه را بهگونهای طراحی کند که این تأیید بهصورت سیستمی گرفته شود. در کنار آن، سامانه وضعیت رهن و مانده تسهیلات را به خریدار اطلاع میدهد.
رهن چه اثری بر معامله میگذارد؟
رهن یعنی ملک وثیقه یک بدهی است. مادام که این وثیقه پابرجاست، حق مرتهن — معمولاً بانک — بر ملک باقی میماند و انجام اعمال حقوقی روی آن بدون توجه به این حق، وضعیت پیچیدهای ایجاد میکند.
قانونگذار در نظام ثبت الکترونیک، بهجای ممنوع کردن معامله املاک رهنی، مسیر آن را شفاف و سیستمی کرده است. سه سازوکار در این زمینه پیشبینی شده که در ادامه هرکدام را جداگانه میبینیم.
سازوکار اول: تأیید مرتهن در سامانه
تبصره ۲ ماده ۱۶ آییننامه ماده ۳ قانون الزام مقرر کرده است: سازمان مکلف است در مواردی که مال غیرمنقول موضوع قرارداد یکسان در رهن است و انجام اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون نیاز به اذن مرتهن دارد، سامانه را به نحوی طراحی نماید که ثبت قرارداد یکسان با تأیید مرتهن در سامانه امکانپذیر باشد.
دو نکته در این متن کلیدی است:
- شرط اجرای این حکم آن است که انجام عمل حقوقی نیازمند اذن مرتهن باشد؛ یعنی صرف وجود رهن بهتنهایی موضوع را تعیین نمیکند و ماهیت عمل حقوقی مورد نظر اهمیت دارد.
- تأیید باید در سامانه ثبت شود. رضایت شفاهی یا نامه کاغذی بانک، جای این تأیید سیستمی را نمیگیرد.
سازوکار دوم: اطلاعرسانی وضعیت رهن به خریدار
دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان، سازمان را مکلف کرده است محدودیتهای ثبتشده در دفتر الکترونیک املاک — از قبیل رهن، صلح یا اجاره — را از طریق پیامک به منتقلالیه اطلاع دهد. یعنی خریدار پیش از امضا، از وضعیت واقعی ملک باخبر میشود و کسی نمیتواند ملک رهنی را بهعنوان ملکی آزاد به او بفروشد.
اعلام مانده تسهیلات
در ادامه همان ماده آمده است که سازمان مکلف است در صورت دسترسی به سامانههای بانکی، چنانچه ملک در رهن بانک باشد، میزان تسهیلات باقیمانده ملک را از بانک استعلام و به منتقلالیه از طریق پیامک اعلام نماید. توجه کنید که این حکم مشروط به «در صورت دسترسی به سامانههای بانکی» است.
رهن با بازداشت یکی نیست. بازداشت با دستور مرجع قضائی یا اجرای ثبت اعمال میشود و طبق بند ۲ ماده ۱۶ آییننامه، ملک بازداشتی اصولاً از قالب قرارداد یکسان خارج است. رهن اما یک حق وثیقهای است که مسیر سیستمی مشخص خود را دارد.
سازوکار سوم: رهن به نفع فروشنده
اصلاحات سال ۱۴۰۴ یک قابلیت تازه به قراردادهای یکسان افزوده که کمتر شناخته شده است. بند ۴ الحاقی ماده ۱۵ آییننامه، تصریح موارد زیر را در قراردادهای یکسان الزامی کرده است: امکان توافق طرفین برای در رهن قرار دادن موضوع معامله به نفع فروشنده تا ایفای تعهد خریدار دایر بر پرداخت کامل ثمن معامله، و فک خودکار رهن با پرداخت کامل ثمن.
این یعنی فروشندهای که ملک را اقساطی میفروشد، میتواند تا وصول کامل ثمن، ملک را به نفع خود در رهن نگه دارد و بهمحض پرداخت آخرین قسط، رهن بهصورت خودکار فک شود. تضمینی که پیش از این تنها با وکالتنامههای پرریسک یا نگه داشتن سند به دست میآمد.
اگر ملک در رهن باشد چه باید کرد؟
- پیش از توافق، وضعیت را استعلام کنید. با وارد کردن شناسه یکتای سند و اجرای صحتسنجی، وضعیت رهن مشخص میشود.
- با بانک مرتهن هماهنگ کنید. پیش از تعیین زمانبندی معامله، از بانک بپرسید برای اذن یا تسویه چه فرآیندی لازم است.
- تکلیف مانده تسهیلات را در توافق روشن کنید. چه کسی و در چه مرحلهای بدهی را تسویه میکند؟ این باید پیش از ورود به سامانه مشخص باشد.
- اگر مسیر پیچیده شد، به دفترخانه بروید. ماده ۲ قانون دفاتر را مکلف کرده به درخواست طرفین، اسناد قراردادهای خصوصی در خصوص اموال غیرمنقول را تنظیم و ثبت کنند.
مقایسه این مسیر با سند رهنی بانکی را در تفاوت سند رهنی بانکی و قرارداد یکسان در دفترخانه بررسی کردهایم و جنبههای عملی خرید ملک وامدار در فروش ملک در رهن بانک آمده است.
نکات و اشتباهات رایج
- اتکا به رضایت شفاهی بانک. تبصره ۲ ماده ۱۶ از تأیید مرتهن در سامانه سخن میگوید.
- پرداخت مستقیم به فروشنده برای تسویه وام. پرداختهای خارج از مسیر تعریفشده، حمایت سازوکار حساب امانی را از شما سلب میکند.
- خلط رهن با بازداشت. این دو وضعیت حقوقی و مسیر متفاوتی دارند.
- غفلت از پیامک اطلاعرسانی. پیامک سازمان درباره محدودیتهای ثبتشده را با دقت بخوانید؛ این مهمترین هشدار پیش از امضاست.
- نادیده گرفتن بند ۴ ماده ۱۵. اگر فروشنده اقساطی هستید، رهن به نفع خودتان بهترین تضمین موجود است.
مدارک لازم برای معامله ملک در رهن
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای همه طرفین و شاهدان الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
اصل سند مالکیت حدنگار |
به همراه شناسه یکتای سند برای صحتسنجی و اطلاع از وضعیت رهن. |
| ۴ |
مشخصات سند رهنی |
بانک یا مؤسسه مرتهن، شماره سند رهنی و تاریخ آن. |
| ۵ |
گواهی مانده بدهی تسهیلات |
از بانک مرتهن؛ مبنای تعیین تکلیف پرداختها در توافق طرفین. |
| ۶ |
اذن یا تأییدیه مرتهن |
در مواردی که عمل حقوقی نیازمند اذن مرتهن است، تأیید باید در سامانه ثبت شود. |
| ۷ |
کارت ملی و شناسنامه طرفین |
برای احراز هویت و استعلامات قانونی. |
| ۸ |
مدارک شخص حقوقی |
شناسه ملی، آخرین روزنامه رسمی و مدرک سمت نماینده، در صورت لزوم. |
جمعبندی
وجود رهن، معامله را غیرممکن نمیکند اما آن را مشروط میسازد. سه سازوکار قانونی در این زمینه وجود دارد: تأیید سیستمی مرتهن در مواردی که عمل حقوقی به اذن او نیاز دارد، اطلاعرسانی پیامکی وضعیت رهن و مانده تسهیلات به خریدار، و امکان رهن به نفع فروشنده تا وصول کامل ثمن. پیش از هر توافقی، وضعیت ملک را استعلام کنید و تکلیف بدهی بانکی را روشن سازید.
