قرارداد یکسان اجاره مسکونی یکی از قالبهای آماده سامانه است که موجر و مستأجر میتوانند بدون مراجعه به بنگاه ثبتش کنند. اجاره بیش از دو سال طبق ماده ۱ قانون مشمول ثبت اجباری است و ثبت اجارههای کوتاهتر هم مزایای اجرایی مهمی دارد.
چه اجارههایی باید ثبت شوند؟
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال را در شمار اعمال حقوقیای آورده که باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. همین ماده، انتقال حق انتفاع برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک را نیز مشمول کرده است.
برای اجارههای کوتاهتر، ثبت اجباری نیست اما ثبت اختیاری، دسترسی به سازوکارهای اجرایی سامانه را فراهم میکند. الزامات کلی این حوزه پیشتر در همین سایت بررسی شده است.
پیشنیازهای ثبت
ماده ۱۴ آییننامه ماده ۳، ثبت عمل حقوقی در قالب قرارداد یکسان را به چهار شرط منوط کرده است:
- وجود سند رسمی مالکیت برای ملک موضوع قرارداد؛
- احراز هویت متعاملین با امضای الکترونیک؛
- حضور دو نفر شاهد از طریق تصدیق الکترونیک؛
- تأیید امکان انجام معامله توسط سامانه.
افزون بر این، همه طرفین و شاهدان باید حساب فعال ثنا داشته باشند و شماره همراهشان از طریق سامانه شاهکار با کد ملیشان تطابق داشته باشد.
مراحل ثبت گامبهگام
- ورود به سامانه و انتخاب قالب. از میان قالبهای موجود، «اجاره ملک مسکونی» را انتخاب کنید.
- ورود اطلاعات اشخاص. سمت، شماره ملی و تاریخ تولد موجر، مستأجر و دو شاهد وارد و با کد تأییدیه پیامکی کنترل میشود.
- مشخصات سند مالکیت. شناسه یکتای سند حدنگار را وارد و صحتسنجی ملک را اجرا کنید. در صورت تأیید، اطلاعات ملک خودکار تکمیل میشود.
- مشخصات ملک و انشعابات. اقلامی مانند پارکینگ و انباری سیستمی پر میشود؛ شماره اشتراک آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن را خودتان وارد میکنید.
- پرداختها. مبلغ ودیعه، اجارهبها و زمانبندی پرداختها ثبت میشود.
- انتخاب دفتر اسناد رسمی و تاریخ مراجعه.
- شرایط قرارداد. بندها ثابتاند و قابل ویرایش نیستند؛ فقط اقلام اطلاعاتی را تکمیل میکنید.
- تأیید و امضای دوعاملی. ابتدا تأییدیه شاهدان و سپس امضای طرفین.
شرح کامل این مسیر در راهنمای کامل خودکاربری آمده است.
ودیعه از مسیر سامانه میگذرد
تبصره ۲ ماده ۲۱ آییننامه، در تعریف «وجوه مرتبط با قرارداد» صراحتاً مبلغ ودیعه قرارداد اجاره را در کنار ثمن قرارداد، حقوق دولتی و حقالتحریر نام برده است. یعنی ودیعه یک پرداخت خصوصی میان دو نفر نیست؛ بخشی از سازوکار مالی قرارداد است. مسیر دقیق آن را در ودیعه در قرارداد یکسان اجاره شرح دادهایم.
مزیت اصلی: دستور تخلیه خودکار در پایان مدت
ماده ۱۰ دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان، در راستای اجرای تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳ مقرر کرده است: در صورت انقضای مهلت و عدم تمدید قرارداد اجاره ثبتشده در سامانه، موجر میتواند پس از واریز هزینه ودیعه به حساب امانی، از طریق سکو تقاضای دستور تخلیه ملک را ثبت نماید.
ترتیب کار مهم است: نخست واریز ودیعه به حساب امانی، سپس تقاضای دستور تخلیه. سازوکار کامل در مقاله جداگانهای بررسی شده است.
ارتباط با سامانه املاک و اسکان
ماده ۲۹ آییننامه، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده است در راستای اجرای ماده ۱۰ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها و بهمنظور جلوگیری از انجام معاملات معارض و انعکاس در استعلامات، اطلاعات قراردادهای اجاره را بهصورت برخط و آنی به سامانه اعلام کند. توضیح بیشتر در ثبت اجارهنامه و ارتباط آن با سامانه املاک و اسکان.
نکات و اشتباهات رایج
- خط تلفن به نام شخص دیگر. شایعترین دلیل توقف فرآیند در مرحله اول.
- نداشتن دو شاهد آماده. شاهدان هم باید حساب ثنای فعال و خط به نام خود داشته باشند.
- تصور اینکه اجاره کمتر از دو سال ثبت نمیخواهد. ثبت اجباری نیست، اما ثبت اختیاری دسترسی به سازوکارهای اجرایی سامانه را میدهد.
- انتظار درج شروط دلخواه. قالب یکسان متحدالشکل و غیرقابل ویرایش است.
- پرداخت ودیعه خارج از مسیر تعیینشده. ودیعه جزو وجوه مرتبط با قرارداد است.
مدارک لازم برای ثبت اجارهنامه مسکونی
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای موجر، مستأجر و هر دو شاهد الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
اصل سند مالکیت حدنگار |
به همراه شناسه یکتای سند؛ وجود سند رسمی پیششرط ثبت است. |
| ۴ |
کد ملی و تاریخ تولد طرفین و شاهدان |
برای دریافت کد تأییدیه در هر مرحله. |
| ۵ |
اطلاعات انشعابات ملک |
شماره اشتراک آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن در صورت وجود. |
| ۶ |
شماره حساب بانکی طرفین |
برای واریز ودیعه و اجارهبها از مسیر تعیینشده. |
| ۷ |
مبلغ ودیعه و اجارهبهای توافقی |
به همراه زمانبندی پرداختها. |
| ۸ |
مدارک شخص حقوقی |
شناسه ملی، آخرین روزنامه رسمی و مدرک سمت نماینده، در صورت لزوم. |
جمعبندی
ثبت اجارهنامه مسکونی در قالب یکسان، همان مسیر آشنای خودکاربری است با یک قالب اختصاصی. پیش از شروع، حساب ثنای چهار نفر — موجر، مستأجر و دو شاهد — را بررسی کنید و مطمئن شوید خط تلفن هرکدام به نام خودشان است. بقیه مسیر را سامانه هدایت میکند و در پایان مدت، سازوکار دستور تخلیه در اختیار موجر و تضمین بازگشت ودیعه در اختیار مستأجر خواهد بود.
