هزینه سکوی ثبت قرارداد در دستورالعمل جایگاه مشخصی دارد: خریدار آن را همراه قسط اول به حساب امانی واریز میکند و پس از تأیید ثبت قرارداد، از همان محل کسر میشود. این هزینه جزو حقوق دولتی نیست و مسیر جداگانه خود را دارد.
زمان پرداخت: همراه قسط اول
دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان، در تشریح مراحل ثبت معامله مقرر کرده است: منتقلالیه مبلغ قسط اول معامله را به همراه سهم خود از حق دلالی مشاور املاک (در صورت وجود) و هزینه سکو را به حساب امانی واریز مینماید.
پس هزینه سکو در همان لحظهای که خریدار قسط اول را واریز میکند، کنار گذاشته میشود — نه پیش از آن و نه پس از آن.
زمان کسر: پس از تأیید ثبت
در ادامه همان ماده آمده است: پس از تأیید ثبت قرارداد، وجه واریزی به حساب امانی — پس از پرداخت حقوق دولتی و وجوه عمومی، و سهم انتقالدهنده از حق دلالی مشاور املاک (در صورت وجود) و هزینه سکو — به حساب انتقالدهنده که در قرارداد یکسان مشخص شده، واریز میشود.
یعنی ترتیب کسورات از حساب امانی روشن است: نخست حقوق دولتی، سپس حق دلالی، سپس هزینه سکو، و آنچه میماند به فروشنده.
یک قید مهم برای قسط اول
تبصره همان بند تصریح کرده است: میزان قسط اول معامله نباید از مجموع کسورات مذکور کمتر باشد.
این قید در عمل یعنی: هنگام تعیین مبلغ قسط اول، باید مجموع حقوق دولتی، حق دلالی و هزینه سکو را در نظر بگیرید. تعیین یک قسط اول بسیار کوچک، فرآیند را با مشکل روبهرو میکند.
هزینه استعلامها؛ مرجع تعیین
ماده ۱۲ دستورالعمل، درباره یک قلم هزینه دیگر تصریح کرده است: بر اساس بند «ح» ماده ۶۶ قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، تعیین هزینه استعلامها با وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات — کمیسیون تنظیم مقررات — است.
یعنی سکو خودسرانه هزینه استعلام تعیین نمیکند؛ مرجع آن در قانون مشخص شده است.
هزینه سکو با چه چیزهایی فرق دارد؟
- حقوق دولتی و وجوه عمومی: مالیات، حقالثبت و سایر وجوه که به خزانه واریز میشوند؛ شرح در حقوق دولتی و وجوه عمومی.
- حق دلالی مشاور املاک: فقط در صورت وجود مشاور املاک؛ دستورالعمل مقرر کرده در این صورت شماره حساب مشاور املاک، حق دلالی و سهم هر یک از طرفین مشخص شود.
- حقالتحریر دفترخانه: در مرحله مراجعه به دفتر اسناد رسمی و مطابق تعرفه مصوب سال جاری؛ شرح در تعرفه تأیید قراردادهای یکسان در دفترخانه.
مروری بر همه اقلام هزینه در هزینههای جانبی ثبت قرارداد یکسان آمده است.
اگر قرارداد ثبت نشود؟
دستورالعمل برای حالتهای مختلف تدبیر دارد. برای نمونه، اگر قرارداد در مهلت یکساعته امضا نشود، عدم امضا به منزله انصراف از معامله بوده و بلافاصله وجه واریزی به حساب منتقلالیه عودت داده میشود. همچنین در صورت عدم احراز موارد استعلامشده پس از امضا، قرارداد کانلمیکن بوده و کل مبلغ به حساب مبدأ واریزی بهصورت خودکار اعاده میشود. فهرست مهلتها در تقویم مهلتهای قانونی قرارداد یکسان.
نکات و اشتباهات رایج
- تعیین قسط اول کمتر از مجموع کسورات. دستورالعمل صراحتاً این را منع کرده است.
- خلط هزینه سکو با حقوق دولتی. اینها اقلام جداگانه با مقاصد متفاوتاند.
- انتظار پرداخت هزینه سکو از سوی فروشنده در ابتدا. دستورالعمل واریز آن را همراه قسط اول بر عهده خریدار گذاشته است.
- غفلت از سهمبندی حق دلالی. در صورت وجود مشاور املاک، سهم هر طرف باید مشخص شود.
- عدم استعلام هزینهها پیش از شروع. اقلام هزینه را پیش از ورود به سامانه از همان سکو بپرسید.
مدارک لازم در خصوص پرداختهای اولیه
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای همه طرفین الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
حساب بانکی با موجودی کافی |
قسط اول به همراه سهم حق دلالی و هزینه سکو، یکجا به حساب امانی واریز میشود. |
| ۴ |
برآورد حقوق دولتی |
قسط اول نباید از مجموع کسورات کمتر باشد. |
| ۵ |
شماره حساب تجاری مشاور املاک |
در صورت وجود مشاور املاک، به همراه حق دلالی و سهم هر طرف. |
| ۶ |
شماره حساب فروشنده |
مقصد واریز باقیمانده وجه پس از کسورات. |
| ۷ |
اطلاع از اقلام هزینه سکو |
پیش از شروع، آن را از همان سکو استعلام کنید. |
| ۸ |
کارت ملی و شناسنامه طرفین |
برای احراز هویت و استعلامات قانونی. |
جمعبندی
هزینه سکو جایگاه روشنی در ساختار مالی قرارداد یکسان دارد: خریدار آن را همراه قسط اول واریز میکند و پس از تأیید ثبت، از حساب امانی کسر میشود. مهمترین نکته عملی، همان قید دستورالعمل است: قسط اول را طوری تعیین کنید که از مجموع حقوق دولتی، حق دلالی و هزینه سکو کمتر نباشد. پیش از شروع، این اقلام را از سکوی خود استعلام کنید.
