سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام، محل ثبت ادعاهای مالکیت برای املاک فاقد سند رسمی است. کار این سامانه با اعلان عمومی قوه قضاییه رسماً آغاز شده و از همان لحظه، مهلتهای قانونی به حرکت درآمدهاند. شناخت این مهلتها برای هر کسی که قولنامهای در دست دارد، ضروری است.
اعلان عمومی راهاندازی؛ سه دسته ملک
اعلان عمومی راهاندازی رسمی سامانه، به شماره ۹۰۰۰/۷۰۰۱/۱۰۰۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۲/۲۹، برای انتشار در روزنامه رسمی ارسال و در تاریخ ۱۴۰۵/۰۲/۳۱ منتشر شد. این اعلان، املاک را به سه دسته تفکیک کرده است:
- املاک دارای سند حدنگار صادرشده در بازه ۱۳۹۶/۰۱/۰۱ تا ۱۴۰۵/۰۲/۳۱: راهاندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۰۳/۰۱؛
- املاکی که از ۱۴۰۵/۰۳/۰۱ به بعد سند حدنگار میگیرند: راهاندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار؛
- سایر املاک: تاریخ شمول با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت و اعلان عمومی معاونت اول قوه قضاییه در روزنامه رسمی تعیین میشود.
بند چهارم اعلان نیز راهاندازی سامانه برای نشر آگهیهای موضوع تبصره ۳ ماده ۱۰ را در تاریخ ۱۴۰۵/۰۳/۰۱ تعیین کرده است.
تاریخ راهاندازی برای ملک شما، مبدأ محاسبه همه مهلتهاست. نخست مشخص کنید ملکتان در کدام دسته قرار میگیرد.
دو مهلت دوساله پشت سر هم
ماده ۱۰ قانون، دو مهلت جداگانه تعیین کرده است:
- مهلت اول: مدعیان مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه اقدام کنند.
- مهلت دوم: ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.
پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط نیز مکلفند اقدامات انجامشده و نتیجه آن را در سامانه درج کنند. قانون تصریح کرده است که پس از مهلت مزبور، هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست.
اگر مهلتها از دست برود چه میشود؟
ماده ۱۰ نتیجه عدم اقدام را روشن بیان کرده است: در صورت انقضای مواعد و عدم اقدام قانونی مدعیان، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی — از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی — و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.
اما یک راه باقی میماند. قانون به مدعی اجازه داده برای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول خود، حسب مورد به این اشخاص رجوع کند:
- اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کردهاند؛
- کسانی که عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کردهاند؛
- ید ماقبل خود.
قانون افزوده است که دادگاهها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند.
جریمه ادعای خلاف واقع
سامانه ماده ۱۰ برای احقاق حق طراحی شده، نه برای ادعاسازی. تبصره ۵ ماده ۱۰ مقرر کرده است: شخصی که با علم به عدم استحقاق، رأساً یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد.
و اگر در این مسیر جرمی مانند جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات مقرر برای جرائم ارتکابی هم محکوم میشود.
شرط ورود: پلاک ثبتی، نقشه و ثنا
تبصره ۱ ماده ۱۰، درج ادعا و مستندات را منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی ابنیه، اراضی و املاک موضوع ادعا، پس از احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضاییه کرده است. همین تبصره افزوده است در صورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است بر اساس نقشه، پلاک ثبتی را مشخص کند. مسیر عملی این کار در نحوه تعیین پلاک ثبتی برای املاک فاقد پلاک توضیح داده شده است.
ارتباط با آغاز الزام ثبت رسمی
ماده ۱ قانون، آغاز الزام به ثبت رسمی معاملات را به راهاندازی همین سامانه گره زده است: احکام ماده ۱، یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی جاری میشود. بنابراین تاریخ راهاندازی، نهفقط مبدأ مهلتهای ثبت ادعا بلکه مبدأ شمارش معکوس نظام جدید معاملات است. مسیر تبدیل قولنامه قدیمی به سند رسمی در نحوه تبدیل مبایعهنامه قدیمی به قرارداد یکسان و امکان معامله در فاصله این دوره در معامله با سند عادی در سامانه بررسی شده است.
نکات و اشتباهات رایج
- یکی دانستن دو مهلت. دو سال برای درج ادعا، و دو سال دیگر از تاریخ درج برای اقدام قانونی.
- توقف پس از ثبت ادعا. ثبت ادعا آغاز کار است؛ اقدام قانونی و درج مدرک آن نیز الزامی است.
- اقدام بدون نقشه. تبصره ۱ ماده ۱۰، نقشه دارای مشخصات جغرافیایی را شرط درج ادعا کرده است.
- ثبت ادعای بیپایه. جزای نقدی بیست درصد قیمت روز ملک، در تبصره ۵ پیشبینی شده است.
- بیتوجهی به دستهبندی املاک. تاریخ راهاندازی برای هر دسته متفاوت است.
مدارک لازم برای ثبت ادعا در سامانه
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
تبصره ۱ ماده ۱۰، احراز هویت از طریق ثنا را الزامی کرده است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
نقشه دارای مشخصات جغرافیایی ملک |
شرط درج ادعا طبق تبصره ۱ ماده ۱۰. |
| ۴ |
پلاک ثبتی اصلی و فرعی |
در صورت نداشتن، سازمان بر اساس نقشه آن را مشخص میکند. |
| ۵ |
اصل اسناد عادی و قولنامهها |
تمام صفحات و ضمائم مستند ادعا. |
| ۶ |
مستندات پرداخت و تصرف |
رسیدها و مدارک مؤید ادعا. |
| ۷ |
کارت ملی و شناسنامه |
برای احراز هویت و استعلامات قانونی. |
| ۸ |
مدارک شخص حقوقی |
شناسه ملی، آخرین روزنامه رسمی و مدرک سمت نماینده، در صورت لزوم. |
جمعبندی
سامانه ماده ۱۰، پلی است میان سند عادی و سند رسمی؛ اما پلی با تاریخ انقضا. دو سال برای درج ادعا و دو سال برای اقدام قانونی، مهلتهایی هستند که پس از آنها هیچ ادعایی در سامانه ثبت نمیشود. در نقطه مقابل، ثبت ادعای بیپایه هزینه سنگینی دارد. اگر ملکی با سند عادی در اختیار دارید، تعیین دسته ملک و شروع فرآیند، فوریترین اقدام ممکن است.
