انتقال وام مسکن به خریدار، یک تصمیم دو مرجعی است: هم بانک باید بپذیرد و هم مسیر ثبتی طی شود. بدون موافقت مرتهن، هیچ ترتیب قراردادی میان خریدار و فروشنده، بانک را ملزم نمیکند.
انتقال وام یعنی چه؟
وقتی ملکی در رهن بانک است، دو رابطه همزمان وجود دارد: رابطه مالکیت میان فروشنده و ملک، و رابطه دِین میان فروشنده و بانک. فروش ملک، رابطه اول را جابهجا میکند؛ اما رابطه دوم خودبهخود منتقل نمیشود.
انتقال وام یعنی بانک بپذیرد که از این پس، خریدار متعهد بازپرداخت باشد. این پذیرش، تصمیم بانک است و بخشی از توافق شما با فروشنده نیست.
سه مسیر پیش رو
- تسویه کامل وام پیش از انتقال. سادهترین مسیر؛ رهن فک میشود و ملک آزاد منتقل میگردد.
- انتقال تعهد به خریدار. بانک اهلیت خریدار را بررسی و در صورت پذیرش، تعهد را منتقل میکند.
- باقی ماندن وام به نام فروشنده. پرریسکترین حالت؛ زیرا بدهکار بانک و مالک ملک دو نفر متفاوت میشوند.
وضعیت کلی معامله ملک دارای وام در فروش ملک در رهن بانک و نقش تأیید مرتهن در تأیید سیستمی مرتهن در ثبت قرارداد یکسان بررسی شده است.
پیش از هر پرداختی، از بانک بپرسید انتقال تعهد این تسهیلات ممکن است یا نه. پاسخ منفی بانک، کل ساختار معامله را تغییر میدهد.
مراحل انتقال وام
- استعلام از بانک. نوع تسهیلات، مانده بدهی، وضعیت اقساط معوق و امکان انتقال.
- بررسی اهلیت خریدار نزد بانک. پیش از امضای قرارداد، نه پس از آن.
- تعیین تکلیف مانده بدهی در جدول ثمن. مبلغ وام از ثمن کسر میشود یا جداگانه تسویه؟
- ثبت قرارداد یکسان با درج صریح وضعیت رهن. ماده ۲ قانون بر درج مبلغ دقیق ثمن و شروط مورد نظر طرفین تأکید کرده است.
- انجام تشریفات بانکی. تنظیم اسناد لازم نزد بانک و دفترخانه.
- تنظیم سند انتقال و ترتیب رهن. در همان جلسه و با هماهنگی قبلی.
وقتی وام به نام فروشنده باقی میماند
این حالت در عمل رایج است و بیشترین اختلافها را میسازد. مسئله ساده است: بانک همچنان فروشنده را بدهکار میشناسد، اما ملک به نام خریدار است.
پرسشهایی که باید پیش از انتخاب این مسیر پاسخ روشن داشته باشند:
- اقساط را چه کسی و از چه حسابی میپردازد؟
- اگر قسطی پرداخت نشود، چه کسی پاسخگوست؟
- فک رهن در پایان، بر عهده کیست و با چه تضمینی؟
- اگر فروشنده در این فاصله فوت کند یا دچار مشکل مالی شود، وضعیت چه میشود؟
ابزارهای تضمینی
دو ابزار در دسترس است. نخست، شرط محدودیت انتقال؛ تبصره ۱ ماده ۱ قانون مقرر کرده سامانه باید طوری طراحی شود که اگر طرفین شرط کنند منتقلالیه تا موعد معین حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال در آن مهلت فراهم نباشد.
دوم، نگه داشتن بخشی از ثمن تا لحظه فک رهن. متممهای قرارداد رهنی و مسیر فک رهن در انواع متمم قرارداد رهن بانکی؛ افزایش مبلغ، تمدید و فک رهن شرح داده شده است.
سازوکار کنترل پرداخت اقساط
اگر وام به نام فروشنده باقی میماند، بزرگترین ریسک خریدار این است که اقساط پرداخت نشود و ملک در معرض اقدامات بانک قرار گیرد. چند سازوکار عملی این ریسک را کم میکند.
- پرداخت مستقیم توسط خریدار. بهجای واریز به فروشنده و پرداخت توسط او.
- دریافت دورهای گواهی وضعیت تسهیلات. در بازههای مشخص و مندرج در قرارداد.
- نگه داشتن بخشی از ثمن تا فک رهن. مبلغی متناسب با مانده بدهی.
- وجه التزام برای تأخیر در فک رهن. با مبنا و مبلغ مشخص.
- تعیین مهلت نهایی فک رهن. با تاریخ روز و ماه و سال.
ماده ۲ قانون الزام هم بر درج شروط مورد نظر طرفین و پیشبینی اقساط و زمان پرداخت در سند تأکید کرده است؛ پس جای این سازوکارها، متن سند است نه توافق شفاهی.
اگر بانک با انتقال موافقت نکند
در این حالت، دو راه بیشتر باقی نمیماند: تسویه کامل وام پیش از انتقال، یا بازطراحی ساختار معامله. پیش از آنکه هزینهای کنید، این پاسخ را از بانک بگیرید.
نکات و اشتباهات رایج
- توافق بر انتقال وام بدون استعلام از بانک. بانک طرف این توافق نیست.
- ننوشتن مانده دقیق بدهی در قرارداد. عدد باید از خود بانک گرفته شود.
- نادیده گرفتن اقساط معوق و جرائم آن.
- روشن نکردن تکلیف فک رهن و مسئول آن.
- سپردن پرداخت اقساط به فروشنده بدون سازوکار کنترل.
- فرض اینکه هر نوع تسهیلاتی قابل انتقال است.
مدارک لازم برای انتقال وام مسکن
| مدرک |
توضیح |
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای خریدار و فروشنده؛ شماره همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| گواهی مانده بدهی از بانک |
با ذکر اقساط معوق و جرائم احتمالی؛ عدد باید از خود بانک باشد. |
| سند مالکیت و مستندات سند رهنی |
برای احراز وضعیت رهن و شرایط آن. |
| مدارک اعتباری خریدار |
برای بررسی اهلیت او نزد بانک پیش از امضای قرارداد. |
| قرارداد با درج صریح وضعیت رهن و تکلیف فک آن |
شامل مسئول پرداخت اقساط و ترتیب فک رهن. |
| مدارک هویتی طرفین |
و در فرض وکالت، وکالتنامهای که اختیار این اقدامات را تصریح کرده باشد. |
جمعبندی
انتقال وام را از بانک شروع کنید، نه از میز مذاکره. مانده بدهی را کتبی بگیرید، اهلیت خریدار را پیش از امضا بسنجید و تکلیف فک رهن را با تضمین بنویسید. مسیری که بانک نپذیرد، در قرارداد قابل ساختن نیست.
