اقاله قرارداد یکسان رایگان و آنی نیست. پیش از آنکه بتوانید معامله را با توافق برهم بزنید، فروشنده باید مبلغی معادل ثمن دریافتشده را به حساب امانی واریز کند؛ و از لحظه این واریز، تنها یک ساعت برای تکمیل اقاله فرصت دارید. این سازوکار در ماده ۶ دستورالعمل تنظیم قرارداد یکسان تصریح شده است.
گام اول: محاسبه و تودیع مبلغ
ماده ۶ دستورالعمل مقرر کرده است: در صورت درخواست اقاله قرارداد، سازمان با محاسبه مبلغ موردنیاز برای اقاله که معادل ثمن معامله دریافتشده است، امکان استرداد این مبلغ را به حساب امانی برای انتقالدهنده فراهم کند. صرفاً پس از واریز مبلغ مذکور به حساب امانی توسط انتقالدهنده، امکان ادامه فرآیند وجود خواهد داشت.
سه نکته در این حکم:
- مبلغ را سازمان محاسبه میکند، نه طرفین؛
- مبنا، ثمن معامله دریافتشده است؛
- بدون این واریز، فرآیند اصلاً ادامه پیدا نمیکند.
این مهمترین تفاوت عملی اقاله با تصور رایج است. اقاله یعنی بازگرداندن وضعیت به نقطه آغاز؛ پس فروشنده باید نقدینگی لازم را از پیش آماده کند، نه اینکه انتظار داشته باشد پس از اقاله آن را تأمین کند.
گام دوم: مراحل اجرایی در سکو
ماده ۶ دستورالعمل، فرآیند اقاله را با رعایت ماده ۱۸ آییننامه به این ترتیب مشخص کرده است:
- ثبت درخواست. مشاور املاک یا هر یک از طرفین، کد رهگیری معامله، اطلاعات هویتی شاهدان و موارد مربوط را وارد و سکو آن را به سازمان ارسال میکند.
- استعلامات. سازمان احراز حیات اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال و استعلام اهلیت معاملاتی را انجام داده و نتیجه را در قالب امکان یا عدم امکان انجام اصلاح به سکو اعلام میکند.
- تولید متن اقاله. سازمان متن اقاله را تولید و همراه کد رهگیری معامله و کد تأییدیه به طرفین پیامک مینماید.
- ویدئو و زندهسنجی. سکو ویدئویی از هر یک از طرفین مبنی بر اقاله قرارداد دریافت و با استفاده از یکی از کارگزاریهای احراز هویت، زندهسنجی میکند.
- امضا و ثبت. ابتدا طرفین و سپس شاهدان کد تأییدیه را وارد میکنند و سازمان اقاله را در سامانه ثبت و کد رهگیری آن را پیامک میکند.
گام سوم: مهلت یکساعته
تبصره ماده ۶ دستورالعمل تصریح کرده است: مهلت اقاله قرارداد توسط طرفین در سامانه، یک ساعت از واریز وجه است. در صورتی که به هر دلیلی اقاله صورت نگرفت، مبلغ واریزشده به حساب امانی به حساب مبدأ بازمیگردد.
یعنی از لحظهای که فروشنده مبلغ را واریز میکند، عقربه به کار میافتد. هر دو طرف و شاهدان باید در این بازه در دسترس باشند، پیامکها را دریافت کنند، ویدئوی زندهسنجی را ضبط نمایند و کد تأییدیه را وارد کنند.
پیش از واریز، همه را هماهنگ کنید
توصیه عملی روشن است: پیش از آنکه فروشنده وجه را واریز کند، مطمئن شوید هر دو طرف و هر دو شاهد در دسترس، با خط تلفن فعال و آماده ضبط ویدئو هستند. واریز زودهنگام بدون هماهنگی، به بازگشت وجه و لزوم تکرار کل فرآیند میانجامد.
این ساختار، شباهت زیادی به مهلت یکساعته امضای قرارداد اولیه دارد. فهرست کامل مهلتها را در تقویم مهلتهای قانونی قرارداد یکسان جمع کردهایم.
اقاله را با مسیرهای دیگر اشتباه نگیرید
مراحل کلی و مبانی حقوقی اقاله را نیز پیشتر در اقاله (تفاسخ) قرارداد یکسان در سامانه بررسی کردهایم.
نکات و اشتباهات رایج
- واریز وجه بدون هماهنگی قبلی. مهلت یک ساعت است و شامل ضبط ویدئو و امضای شاهدان هم میشود.
- فراموش کردن شاهدان. اطلاعات هویتی شاهدان بخشی از فرآیند است.
- تصور رایگان بودن اقاله. فروشنده باید مبلغ محاسبهشده را از پیش تأمین کند.
- غفلت از پرداختهای خارج از حساب امانی. تکلیف آنها را پیش از شروع فرآیند میان خودتان روشن کنید.
- اقدام در ساعات پایانی روز. به بازه زمانی تسویه بانکی و در دسترس بودن همه افراد توجه کنید.
مدارک لازم برای ثبت اقاله
| ردیف |
مدرک |
توضیح / نکته مهم |
| ۱ |
حساب کاربری فعال در سامانه ثنا |
برای هر دو طرف و شاهدان الزامی است. شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا باید به نام خود شخص و در دسترس باشد؛ کد تأییدیه به همان خط میرسد. |
| ۲ |
کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان |
در amlak.mrud.ir قابل بررسی و ثبت است. |
| ۳ |
کد رهگیری معامله |
بدون آن امکان بازیابی قرارداد در سکو وجود ندارد. |
| ۴ |
اطلاعات هویتی شاهدان |
ورود مشخصات شاهدان بخشی از فرآیند اقاله است. |
| ۵ |
نقدینگی معادل ثمن دریافتشده |
سازمان مبلغ را محاسبه میکند و بدون واریز آن به حساب امانی، فرآیند ادامه نمییابد. |
| ۶ |
شماره حساب مقصد بازگشت وجه |
حساب باید به نام همان شخصی باشد که وجه را واریز کرده است. |
| ۷ |
امکان ضبط ویدئو و زندهسنجی |
از هر یک از طرفین ویدئو دریافت و احراز هویت میشود. |
| ۸ |
مستندات پرداختهای خارج از حساب امانی |
در صورت وجود؛ برای تعیین تکلیف توافقی پیش از شروع فرآیند. |
جمعبندی
اقاله در قرارداد یکسان یک تصمیم است، نه یک کلیک. پیش از هر اقدام باید نقدینگی معادل ثمن دریافتشده آماده باشد، هر دو طرف و هر دو شاهد در دسترس باشند، و همه در یک بازه یکساعته کار خود را انجام دهند. اگر این هماهنگی را از پیش انجام دهید، فرآیند روان است؛ و اگر ندهید، نتیجه فقط بازگشت وجه و لزوم تکرار کل مسیر خواهد بود.
