واژه‌نامه قرارداد یکسان؛ اصطلاحات حقوقی که هر خریدار و فروشنده باید بداند

اصطلاحات قرارداد یکسان همان واژه‌هایی هستند که در متن قانون الزام به ثبت رسمی و قالب‌های نمونه سکوها تکرار می‌شوند و اگر معنایشان را ندانید، عملاً سندی را امضا می‌کنید که نمی‌فهمید. این واژه‌نامه، پرکاربردترین اصطلاحات را به زبان ساده و با ارجاع به جایگاه آن‌ها در قانون توضیح می‌دهد.

اصطلاحات مربوط به ملک و مالکیت

• عین: خودِ ملک. وقتی مالکیت عین منتقل می‌شود، خانه یا زمین به نام خریدار می‌رود.
• منفعت: بهره‌برداری از ملک، بدون انتقال خودِ ملک. اجاره، انتقال منفعت است.
• حق انتفاع: حق استفاده از ملکی که مال دیگری است. ماده ۱ قانون، انتقال آن را برای بیش از دو سال مشمول ثبت رسمی دانسته است.
• عمری و رقبی: دو گونه از حق انتفاع؛ عمری تا پایان عمر شخص و رقبی برای مدت معین.
• حق ارتفاق: حقی برای ملک شما بر ملک همسایه، مانند حق عبور یا حق مجرای آب.
• مشاع و مفروز: در مالکیت مشاع، سهم شما در کل ملک پخش است؛ در مفروز، بخش مشخصی به شما تعلق دارد.
• عرصه و اعیان: عرصه یعنی زمین و اعیان یعنی بنای روی آن.
• سند حدنگار: سند مالکیتی که حدود ملک در آن با مختصات جغرافیایی ثبت شده است.
• شناسه یکتا: شناسه‌ای که طبق ماده ۱۴ قانون به هر واحد اختصاص می‌یابد؛ تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی ماده ۱ صرفاً با همین شناسه ممکن است. جزئیات آن در املاک فاقد شناسه یکتا آمده است.

اصطلاحات طرفین قرارداد

• منتقلٌ‌الیه: کسی که ملک یا حق به او منتقل می‌شود؛ در بیع، همان خریدار.
• متعاملین: دو طرف معامله. قانون در چند ماده، حق درخواست را به «متعاملین» داده است.
• مرتهن و راهن: در عقد رهن، مرتهن طلبکاری است که ملک نزد او در وثیقه است و راهن مالکی که ملک را به رهن گذاشته.
• دلال معاملات املاک: عنوان قانونی مشاور املاک و بنگاه معاملات ملکی در مواد ۳ و ۱۱ قانون.
• مدعی: در ماده ۱۰، کسی که ادعای مالکیت ملک فاقد سند رسمی را در سامانه ثبت می‌کند.

اصطلاحات پول و پرداخت

• ثمن: پولی که خریدار در برابر ملک می‌پردازد.
• مبیع: همان چیزی که فروخته می‌شود.
• عوضین: ثمن و مبیع با هم. تبصره ۶ ماده ۱ قانون، تنها دعوای باقی‌مانده برای معاملات ثبت‌نشده را «دعوای استرداد عوضین» دانسته است.
• وجه التزام: مبلغی که طرفین از پیش برای تخلف از تعهد تعیین می‌کنند. تفصیل آن در وجه التزام در قراردادهای یکسان آمده است.
• ارزش معاملاتی: ارزش رسمی ملک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم؛ مأخذ محاسبه مالیات نقل و انتقال و برخی هزینه‌های قانونی است، نه قیمت روز بازار.
• حق واگذاری محل: عنوان قانونی سرقفلی و حق کسب و پیشه در ماده ۴ قانون. بررسی آن در انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه آمده است.
• حق‌الثبت و حق‌التحریر: دو هزینه متفاوت؛ اولی حقوق دولتی ثبت سند و دومی دستمزد دفترخانه. محاسبه آن‌ها در تعرفه تأیید قراردادهای یکسان با محاسبه‌گر توضیح داده شده است.

اصطلاحات پایان و انحلال قرارداد

• فسخ: بر هم زدن یک‌طرفه قرارداد توسط کسی که حق فسخ دارد.
• انفساخ: انحلال خودکار قرارداد به‌محض وقوع یک رویداد، بدون نیاز به اراده طرفین.
• اقاله (تفاسخ): بر هم زدن قرارداد با توافق هر دو طرف. سازوکار آن در اقاله قرارداد یکسان در سامانه شرح داده شده است.
• خیار: اختیار قانونی یا قراردادی برای فسخ معامله؛ مانند خیار شرط و خیار غبن.
• تنفیذ فسخ: تأیید فسخ توسط مرجع قضائی. تبصره ۱ ماده ۱ قانون، شنیدن این دعوا را مشروط به ارسال اظهارنامه رسمی ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ و طرح دعوا ظرف پانزده روز بعد از آن کرده است.
• اظهارنامه رسمی: اعلام رسمی اراده به طرف مقابل از مسیر قانونی، که در تبصره بالا نقش کلیدی دارد.

اصطلاحات سامانه‌ای

• سامانه ثبت الکترونیک اسناد: سامانه‌ای که ماده ۱ قانون، ثبت اعمال حقوقی مشمول را در آن الزامی کرده است.
• سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی: سامانه موضوع ماده ۱۰، برای ثبت ادعاهای مالکیت املاک فاقد سند رسمی. مهلت‌های آن در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی آمده است.
• سکو: بستر بخش خصوصی دارای مجوز که امکان درج پیش‌نویس و ثبت قرارداد یکسان را فراهم می‌کند.
• دفتر الکترونیک املاک: دفتری که وضعیت حقوقی هر پلاک در آن ثبت می‌شود؛ تبصره ۳ ماده ۱ قانون، بارگذاری آنی گواهی حصر وراثت را برای درج در همین دفتر لازم دانسته است.
• ثنا و شاهکار: دو سامانه احراز هویت و تطبیق مالکیت شماره همراه که پیش‌نیاز امضای الکترونیک هستند. جزئیات در استعلام آنی شاهکار و ثنا آمده است.

دو اصطلاح که بیشترین سوءتفاهم را می‌سازند

ضمان قهری: مسئولیت جبران خسارتی که بدون قرارداد و به حکم قانون بر عهده کسی می‌آید. ماده ۱۳ قانون، در فرض ابطال معامله رسمی، جبران خسارت را با رعایت قواعد ضمان قهری بر عهده کسی گذاشته که بطلان مستند به اوست.

قابل استماع نبودن: به این معنا نیست که حق شما از بین رفته، بلکه به این معناست که دادگاه به آن دعوا ورود نمی‌کند. اثر عملی آن در اعتبار قراردادهای یکسان در محاکم قضائی بررسی شده است. متن کامل قانون هم در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در محضرچی در دسترس است.

نکات و اشتباهات رایج

• یکی گرفتن فسخ و اقاله. فسخ یک‌طرفه است و اقاله دوطرفه؛ آثار مالی این دو یکسان نیست.
• یکی گرفتن ثمن و ارزش معاملاتی. ارزش معاملاتی مأخذ محاسبات قانونی است و معمولاً با قیمت توافقی فاصله دارد.
• یکی گرفتن حق‌الثبت و حق‌التحریر. اولی به خزانه می‌رود و دومی دستمزد دفترخانه است.
• خواندن «منتقلٌ‌الیه» به‌جای فروشنده. منتقلٌ‌الیه همیشه گیرنده است، نه دهنده.
• امضای قرارداد بدون پرسیدن معنای واژه‌ها. در قالب یکسان، متن قابل تغییر نیست؛ اما فهمیدن آن پیش از امضا حق شماست.

مدارک لازم برای ورود به فرآیند ثبت

جمع‌بندی

قرارداد یکسان متنی است که نمی‌توان آن را تغییر داد؛ پس تنها راه محافظت از خود، فهمیدن آن است. اگر معنای عین، منفعت، منتقلٌ‌الیه، وجه التزام، اقاله و ارزش معاملاتی را بدانید، بیش از نیمی از متن قرارداد برایتان روشن است. این صفحه را پیش از امضا یک بار مرور کنید و هر واژه‌ای را که در قرارداد خود می‌بینید و اینجا نیست، پیش از تأیید نهایی بپرسید.